中信证券-物业管理行业物管周话第十七期：稀缺的实控人重视和战略升维-210507

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物业管理行业（或者说广义的空间服务业）也正在经历市场格局的迅速变化。

一个集团能否把全部战略重心都投放到空间运营服务上去，能否找到适合运营服务板块发展的领路团队，能否以新思维看待并购整合，打造强有力的中后台系统，都成为行业竞争的关键决定因素。

物管行业形成全新竞争格局，市场化竞争倒逼战略关注。

政策支持，社会需求提升，再加上资本市场助力，物业管理行业市场化进程不可遏制。

传统物业管理行业所习惯的小而美、小而精的业务模型，随着机器替代人工，多种经营开展，越来越无法维持；也随着行业中台人员薪资待遇提升，服务内容升维，越来越不可持续。

行业正在快速形成全新的竞争格局，而全新的竞争格局需要企业树立全新的战略观。

现阶段开发企业对物管公司进行多维支持。

随着资本市场和决策层共同认识到物业管理的价值，开发企业内部也开始重视物业管理板块。

开发企业变得更愿意分担运维成本。

再如，地产公司的开发运营现金流，会投入物业管理领域，进行并购。

利用开发企业朋友圈外拓，谋求开发企业和物业管理公司外拓的协同，也蔚然成风。

战略重心倾斜不是资源堆积，还需更进一步。

尽管地产公司关注到物业管理公司的高估值，但对空间运营和服务行业的重心倾斜，却知易行难。

一方面，一些企业家只知道高估值，却不知道为什么高估值。

另一方面，空间运营服务和地产开发有本质区别。

实际控制人对企业的重视至关重要。

这种重视，其实不需要通过增持股票来体现，而可以通过诸如人才引入和人事安排，战略并购资金投放等方面来体现。

整体而言，在有地产背景的大企业中，我们认为龙湖和碧桂园的实控人对于空间运维服务最为重视，华润、世茂、旭辉、金科对轻资产运维服务的重视程度也确实不低。

大房地产行业正在经历关键变化。

开发营造、租售交易、空间运维、空间服务等共同构成了房地产行业。

大房地产行业正经历从开发营造向运营服务的大趋势。

物业管理行业（或者说广义的空间服务业）也正在经历市场格局的迅速变化。

从横向角度，物业管理权正在迅速集中于少数龙头，龙头之间的竞争可能在三年内变得更加激烈。

从纵向角度看，物业管理正在越过围墙，进入资产管理，乃至企业和家庭全场景服务的领域，探索自身边界所在。

风险因素：集团将对物业管理公司的支持纯粹理解为输送利益，造成物管企业报表失真，也导致物管企业真实能力无法提升的风险。

投资建议：企业家的战略观，已经成为决定物管公司成长的关键因素。

一个集团能否把全部战略重心都投放到空间运营服务上去，能否找到适合运营服务板块发展的领路团队，能否以新思维看待并购整合，打造强有力的中后台系统，都成为行业竞争的关键决定因素。

考虑到行业存在高维的强规模经济，我们相信物业管理行业的集中度会显著高于房地产开发行业，最终出现3-5家城市空间生态平台。

看好大空间服务行业的投资机会，推荐绿城服务、世茂服务、保利物业、华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、新城悦服务和永升生活服务。