中泰证券-融创中国-1918.HK-土储质优量足，资本结构显著优化-210509

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事件：4月15日，公司发布2020年年报，公司全年实现营业收入2305.9亿，同比+36.2%；归母净利润356.4亿，同比+36.9%。

收入利润增长强劲公司2020年实现营业收入2305.9亿，同比+36.2%；归母净利润356.4亿，同比+36.9%。

公司收入及利润的增加，主要源自房地产开发业务中物业的交付结转，2020年实现物业交付建筑面积1818.6万方，较2019年增长51.54%；利润率方面，公司2020年毛利率21.0%，但剔除收购物业评估增值调整导致毛利减少127.9亿影响后，公司毛利为611.9亿，调整后毛利率为26.5%；扣除物业公允价值调整、投资收益与汇兑损失的扣非后核心净利润302.6亿，同比+11.8%。

销售保持韧性，土储进一步增厚据公司年报披露，2020年公司实现合同销售金额5752.6亿元，稳居行业第四，在55个城市的销售额排名进入前十，其中12个城市（如杭州、重庆、武汉等）销售额名列首位，杭州、重庆、武汉3个城市销售额破300亿，上海、北京、广州、南京、苏州、天津等地销售额破百亿。

2020年公司新增土储5877万方，对应货值7261亿，截至2020年末公司总土地储备约2.58亿方，对应货值约3.1万亿，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本4270元/平，公司高质量的土地储备有助于支持未来销售目标的完成，充裕的流动性保持及负债率的下降。

资本结构优化，杠杆持续下降截至2020年末，公司所有者权益1778.3亿，同比+55.9%，账面现金1326.5亿，借贷总额由2019年的3222.7亿降至2020年的3034.4亿，资本结构显著优化。

报告期末，公司非受限资金短债比为1.08，较2019年大幅提升0.51；净负债率为96.0%，较2019年大幅下降76.3个百分点；剔除预收账款后的资产负债率78.3%，较2019年下降5.6个百分点。

投资建议：公司可售货值充足，布局良好；财务指标全方位快速改善，我们认为随着公司报表持续优化，有望带来融资成本上的改善，而这也将进一步优化公司的资本结构；此外，公司的物业与文旅业务两开花，不断完善地产+布局。

我们预计公司2021-2023年EPS分别为8.84、10.25、11.28元人民币，对应PE分别为2.90X、2.51X、2.28X，维持“买入”评级。

风险提示：商品房去化速度不及预期；公司销售回款不达预期。