天风证券-房地产行业销售周报：小长假楼市成交不及预期，学区房炒作或成调控重点-210509

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行业追踪（2021.4.26-2021.5.2）一手房：环比下降22.74%，同比上升35.81%，累计同比上升78.46%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.72万套，环比下降22.74%，同比上升35.81%，累计同比上升78.46%，较前一周减少5.77个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-14.75%、-30.15%、-8.51%；同比增速分别为40.16%、62.14%、-3.08%；累计同比增速分别为112.32%、72.29%、67.71%，较上周分别增加-6.09、-4.19、-8.85个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-82.14%、13.58%、18.06%、-33.18%；累计同比分别为108.02%、101.04%、164.29%、76.92%，较上周分别变动2.85、-10.69、-6.42、-6.85个百分点。

二手房：环比下降37.17%，同比上升9.84%，累计同比上升71.44%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.08万套，环比下降37.17%，同比上升9.84%，累计同比上升71.44%，较上周增加0.23个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-66.48%、-19.69%、-20.96%；同比增速分别为-51.89%、68.35%、16.19%；累计同比增速分别为70.6%、69.31%、96.61%，较上周分别变动了3.98、-2.14、-8.02个百分点。

库存：去化周期36.4周，环比下降10.55%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78万套，去化周期36.4周，环比下降10.55%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-33.98%、1.58%、0.15%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.72万套，环比下降22.74%，同比上升35.81%，累计同比上升78.46%，较前一周减少5.77个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.08万套，环比下降37.17%，同比上升9.84%，累计同比上升71.44%，较上周增加0.23个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78万套，去化周期36.4周，环比下降10.55%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-33.98%、1.58%、0.15%。

“五一”假期中国百城新房热度稳中有升，一线城市降温。

贝壳研究院6日发布的数据显示，2021年“五一”期间，贝壳百城新房项目平均带看量同比2020年“五一”增长4%，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致，并保持增长势头，新房市场热度保持在高位水平(2021年“五一”同比2019年增长50%)。

“严打学区房炒作”或成楼市调控重点。

今年以来，一二线城市以学区房为先导的楼市普涨现象引发关注，“学区房”作为房地产市场的衍生品成为不少房地产中介及投机客“炒作”的对象。

在楼市调控精细化政策下，“严打学区房炒作”降低市场虚火或成后续调控重点。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

成都发布新房摇号新规，增加普通购房家庭机会，限售期严禁更名。

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步规范成都市房地产市场秩序，维护成都市房地产市场平稳健康发展，5月7日，成都市住建局会同成都市司法局联合印发了《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》，要求扩大公证摇号排序选房基数，增加普通购房家庭购房机会，限售期内严禁更名、转让。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。