安信国际-IPO点评：新希望服务（3658.HK）-210512

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报告摘要公司概览新希望服务是一家综合物管运营商。

植根于西南地区，并发展至中国其他地区，截至2020年底，位于成渝城市群及华东地区的在管面积分别占33.4%及28.9%。

关联地产发展商为新希望房地产，成立于1997年。

根据克而瑞数据，新希望房地产于2020年全口径销售约1031亿元，全国排名40；权益销售约538亿元，全国排名55。

新希望房地产及新希望服务没有从属关系，但同时由刘永好先生间接控制。

除了地产业务外，刘永好先生（及其家族）所创立的新希望集团之业务领域十分广乏，包括食品、农业、乳业、化工等。

其中最广为人知的新希望六和（000876.CH）是中国的头部农牧食品供应商之一。

刘永好先生亦是民生银行其中一位主要股东，同时也是民生银行的副董事长之一。

新希望服务截至2020年底在管面积约1024万平米，规模属中小型物管公司。

其中，由新希望集团及关联方所开发之项目约9113万平米，占总在管约89%。

总合约面积为1532万平米，合管比约1.5倍。

在管项目中，住宅占695万平米、商业占210万平米、其他非住宅物业占119万平米。

公司主要提供四大主要服务：一）物业管理服务。

主要是基础物管服务，公司收入主要来源，占2020年总收入之32.3%；二）非业主增值服务。

主要向房地产开发商提供的案场管理服务及设计咨询服务等，占2020年总收入之28.6%；三）商业运营服务。

主要向商管项目业主提供市场研究及定位与开业准备服务、租户招揽服务等，占2020年总收入之19.2%；四）民生服务。

相当于其他物管公司的社区增值服务，主要包括拎包入住服务、公共空间管理服务、社区资产管理服务等，占2020年总收入之19.9%，比率较同业高。

盈利能力方面，2020年整体毛利率为42.1%，其中，物业管理服务分部毛利率为31.2%，属行业较高水平；民生服务为44.9%，属行业中间水平。

行业状况及前景根据行业数据分析，截至2020年底，中国在管建筑面积估计约251亿平米，其中物管百强在管规模约110亿平米，占有率约43.7%。

随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。

加上地产板块在投融资下的限制，进一步加速下游物管行业的整合，头部企业在资源上的比较优势将被突显。

行业受政策支持，于2020年10月，国家发改委及14个其他部委联合发布《近期扩内需促消费的工作方案》，为物业行业多元化提供了外部保障，有利于推进物业管理企业的智能社区和社区生活服务的建设。

中国物管公司的核心业务包括物业管理服务和增值服务。

其中，增值服务是利润增长的关键，物管公司享有贴近业主及住户的优势，更易于获取住户的需求信息。