中泰国际-新城悦服务-1755.HK-集团协同发力，增长动力全面-210513

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重申对公司的正面看法，重申32.00港元的目标价宏观来看，物业管理行业于“十四五”期间进入政策甜蜜期，政策催化剂充足；中观来看，行业竞争正变得更加激烈；微观来看，我们认为公司具备全面、均衡的发展动力（新城集团支持+外拓+收并购），相信公司仍具备较高的成长确定性。

我们重申对公司在管面积与应占净利的预测：1）20-23年，在管面积由1亿增至2.8亿平方米，3年CAGR40%；2）应占净利由4.5亿增至的13.2亿元人民币，CAGR43%。

我们重申32.00港元的目标价，对应25x的22年PE。

最新收盘价22.00港元，对应17x的22年PE，相对目标价有45.5%的潜在升幅。

我们认为近期股价调整提供买入机会。

新城控股发展向好2021年前4月新城控股（601155CH）销售积极：1）合约销售额704.2亿元人民币，全国排名16，同比增43.6%；2）合约销售面积685.1万平方米，全国排名第7，同比增52.2%；3）截止2020年末，总土储1.4亿平方米，全国排名第五。

截止20年末，新城控股净负债率43.7%，现金对短债比1.7x，财务负债表稳健。

我们认为新城控股在商业模式、土地储备、融资能力方面均具备较强竞争力，是新城悦服务发展的坚实基础。

集团整体协同发力2021年以来，内部协同上升为新城集团的重点战略之一：1）新城集团2021年新年致辞中提到：打通壁垒，促进各事业部、各业态公司协同协作；2）新城集团董事长王晓松于新城悦服务3月的业绩会上再次强调物业与地产板块的协同、合作，集团将帮助物业获取更多业务，体现了新城悦服务在新城集团体系内的战略重要性。

新城控股全国布局扎实，我们相信集团协同将有力支持公司外拓。

智慧园区业务值得关注以智慧住宅社区、智慧商场为主要成熟产品，智慧园区业务2020年总收入同比增29.8%至3.9亿，毛利率上升0.3%至16.4%，更是实现了两项重要突破：1）迈出市场化拓展第一步，全年新签约金额5.1亿元，其中7486万元或15%来自第三方项目；2）旗下子公司江苏若鸿智能科技获高新技术企业备案。

公司于今年积极拓展老旧社区的智慧改造工程，值得注意的是，在“十四五”规划中，城市更新上升为重点工作，我们相信智慧园区业务有望打开新的利润空间。

风险提示：（一）人民币汇率波动加剧；（二）疫情发展超预期；。