中泰证券-信用债周报：房企到期回售压力几何-211127

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境内地产债发行与净融资双降。

境内地产债累计发行金额3269亿元，同比减少9.5%，净融资-976亿元，同比大幅下降451.5%。

分月份看，自去年8月起，境内地产债净融资几乎每月为负，6月情绪略有好转，但随后又受信用事件暴露的影响，发行量呈下降趋势，融资缺口也逐渐扩大。

11月融资端释放一定边际放松信号，单月发行量、净融资情况有所改善。

地产美元债净融资降幅明显。

地产美元债累计发行175只，净融资-126.2亿美元，而去年1-11月净融资额为291.3亿美元。

地产美元债仅1月发行与净融资规模较大，此后回落明显。

2月华夏幸福事件下挫市场情绪，5-7月略有好转，但此后恒大、新力、花样年等主体风险释放，市场信心迅速下降，净融资再次呈现负值。

今年发行的地产债集中于高等级、国有企业，相应的融资成本也更具优势。

AAA等级房企是地产债发行主力，发债规模占比86.2%，发行利率较去年低了10bp至4.15%，而AA+及AA等级发行利率分别上行了20bp和16bp至6.04%和6.32%。

非国企地产主体发债债规模合计1221亿元，占比37.4%，比重较去年大幅降低了17.9个百分点，融资成本高于央企约201bp，高于地方国企约149bp。

发债房企的资产总额和营业收入整体好于2020年。

满足资产总额4000亿元以上和营业收入1000亿元以上的房企发债规模占比增长较为明显。

今年发行地产债的主体共80家，根据“三道红线”分类，绿档企业有49家，黄档企业19家，橙档企业11家，1家红档企业为恒大地产。

今年地产债到期回售压力高于去年同期。

截至11月23日，今年地产债到期已偿还4313亿元，另有593亿元债券发生了回售；到年底还有324亿元债券面临到期偿付，101亿元债券将进入回售期。

12月份即将到期及进入回售期的地产债规模不小，仍需关注阶段性偿还压力带来的信用风险。

存续地产债主要集中在未来三年到期和进入回售期，2022年到期回售压力大。

明年地产债到期2518亿元，另外有2160亿元债券进入回售期，其中3月、7月和8月地产债到期及回售压力显著高于其他月份。

即将到期及进入回售期的地产主体以AAA评级、非国企为主，需要谨慎信用资质相对较弱主体爆发流动性风险的可能性。

债券到期及进入回售期规模超过100亿元的房企有13家，除去已实质违约的华夏幸福外，恒大地产、融创集团、金科地产即期偿付压力较大。

今年地产美元债创年内到期规模新高。

今年地产美元债到期总规模为586.3亿美元，到期压力主要集中在3月和4月，另外12月还有15.71亿美元债券面临到期兑付。

2022年地产美元债到期兑付压力进一步上升。

明年地产美元债到期规模合计617.9亿美元，1-7月到期规模合计462.8亿美元，约占全年到期规模的70%，其中1月、3月、4月、6月、7月债券到期最为集中，单月到期规模均超75亿美元。

恒大、佳兆业、绿地、富力等主体明年地产美元债到期规模较大，在当前地产美元债再融资不利的背景，建议密切关注未来集中兑付压力。

信用市场回顾：本周信用债发行与净融资规模下降；本周城投债净融资为-297.14亿元，净流出进一步扩大；产业债净融资为959.71亿元，规模较上周小幅下降。

本周信用债市场成交活跃度下降；中短票据收益率下行；共6家信用债发行人主体评级发生下调，2家主体评级发生上调。

风险提示事件：1）数据更新不及时及提取失误；2）房企调控政策超预期；3）信用风险事件增加，或导致避险情绪上升。