天风证券-房地产行业销售周报：“双集中”下土地溢价率趋稳，楼市调控持续加码-210516

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行业追踪（2021.5.3-2021.5.9）一手房：环比下降12.03%，同比上升14.26%，累计同比上升74.93%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.49万套，环比下降12.03%，同比上升14.26%，累计同比上升74.93%，较前一周减少4.09个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.59%、-3.68%、-16.84%；同比增速分别为-9.82%、25.6%、13.51%；累计同比增速分别为106.23%、68.33%、66.87%，较上周分别增加-6.09、-3.96、-2.92个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为51.34%、-50.67%、-20.31%、-8.98%；累计同比分别为102.21%、90.45%、163.09%、73.5%，较上周分别变动-5.81、-10.59、-1.2、-3.43个百分点。

二手房：环比下降31.29%，同比下降27.37%，累计同比上升63.41%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.82万套，环比下降31.29%，同比下降27.37%，累计同比上升63.41%，较上周减少3.59个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别57.79%、-64.27%、-52.7%；同比增速分别为-8.89%、-44.29%、-46.23%；累计同比增速分别为61.59%、62.35%、85.6%，较上周分别变动了1.16、-6.96、-11.01个百分点。

库存：去化周期21.3周，环比下降28.37%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计45.54万套，去化周期21.3周，环比下降28.37%，其中一线、二线城市环比增速分别-60.97%、-1.19%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.49万套，环比下降12.03%，同比上升14.26%，累计同比上升74.93%，较前一周减少4.09个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.82万套，环比下降31.29%，同比下降27.37%，累计同比上升63.41%，较上周减少3.59个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计45.54万套，去化周期21.3周，环比下降28.37%，其中一线、二线城市环比增速分别-60.97%、-1.19%。

多地集中供地开启，市场分化加剧。

北京市首批商品住宅用地集中出让活动中，30宗商品住宅用地共实现土地出让价款约1110亿元，地块平均溢价率6.4%。

此前，长春、广州、无锡、重庆、杭州等地已完成首轮出让，各地土地热度分化加剧。

重庆、杭州、无锡等地土地市场热度高企，杭州超过七成地块溢价率触顶，重庆近半地块溢价率超50%，但首个公开竞拍的长春，首轮土拍的38宗土地中，32宗以底价成交。

整体来看，由于房企资金量受限，非热点城市土地价格明显稳定。

同时，热点城市土地侧调控方向由单纯的“控溢价”向“控地价、控房价”过渡，调控效果初显。

四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

财政部部长刘昆表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

5月10日，浙江省宁波市住建局发布消息，为贯彻落实《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》相关要求，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明、理性交易，宁波市先行发布9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。