华创证券-【宏观快评】从两个故事讲起&4月经济数据点评：地产，打不死的小强-210517

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主要观点超预期的地产：从两个故事理解其今年韧性来源4月经济数据明显强于市场预期（但基本符合我们预期）的是地产。

理解今年地产强韧性的背后，要从两个故事讲起。

一个关于地产销售，从区域视角看其韧性来源。

另一个是关于建安投资，从三条线下地产商行为变化看其韧性来源。

基于这两个故事，我们重复对地产及下半年经济的看法，全年地产销售面积增速大概率是过去四年最高值（2018-2021年），可能在3%-5%之间（两年平均），但下半年会边际回落。

地产投资的韧性支撑靠建安，建安全年增速可能在7%-9%（两年平均），略高于去年，下半年偏平或小幅向上。

下半年经济大概率是微回落的状态。

回落的压力主要来自地产销售的边际走弱、基建的走弱、出口的边际走弱。

但回落的幅度较低，这是类滞胀期典型特征：经济回落幅度不足以带动工业品价格下行。

若快速回落，一般伴随着物价下行，典型衰退特征。

（一）地产销售：金融视角看当下地产销售的区域特征我们将全国31个省，根据经济、人口这两个变量（对地产的中长期销售有影响），分为四个区域。

其中区域一包括三省两市（江苏、浙江、广东、上海、北京）。

典型特征是经济发达，人均GDP非常高。

2020-2021年1季度，地产销售的强主要来自区域一的拉动（这意味着可能是投资性需求主导这一轮地产销售的走强）。

上一次地产销售的主要贡献来自第一类区域的时间，是2015-2016年。

比较这两个时间段，一个不可忽视的相同点是，区域一的存款占比较高（这意味着，区域一的居民或企业部门购房能力在提升）。

存款提升有两个途径。

一是自身财富增值。

另一个是获得更多金融资源，如信贷。

我们发现，这两个时间段，恰恰对应的是这两个途径都顺畅的时候。

一些更详细的数据参见报告《【华创宏观】金融视角看当下地产销售的区域特征――每周经济观察第15期》。

考虑到目前区域一的存款占比仍在高位，这意味着，地产销售来自区域一的拉动可能仍会持续。

地产销售增速很难大幅快速回落。

（二）建安投资：三条线下地产商行为变化理解建安韧性为什么房企今年会增加建安投资？第一，有动机。

三条红线出台之前，房企更在意的是现金流。

通过新开工―>预售―>获得现金―>拿地―>新开工的模式获得规模的快速扩张。

三条线出台之后，意味着，房企要兼顾剔除预售的资产负债率这一指标。

而这一指标是仅仅预售这一行为无法予以降低的。

第二，有能力。

我们统计A+H股83家主流房企的预收/营业收入这一指标，2020年是111%，过去四年最高。

房企确实积压了较多已经预售的但还没有竣工结转的房子。

最后，房企是不是在增加建安投资、加快竣工？一些高频指标可能在给出正向的答案，比如钛白粉的价格、浮法玻璃的价格持续上行、浮法玻璃的库存近十年新低。

4月经济数据点评：除了地产超预期外，4月经济数据另一个值得关注的是社零的低于预期。

我们在3月数据点评中讲过两个因素在制约销售上行的斜率。

一个是居民收入，另一个是消费倾向。

后续消费的走势仍取决于这两大变量。

大概率是慢修复的状态。

此外，制造业投资的温和修复、基建的小幅回落、工增的小幅反弹，基本在预期之内。

风险提示：工业品价格大幅上行；出口下半年超预期上行。