平安证券-融创服务-1516.HK-效益与品质兼具，高增长潜力十足-210518

《平安证券-融创服务-1516.HK-效益与品质兼具，高增长潜力十足-210518（21页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《平安证券-融创服务-1516.HK-效益与品质兼具，高增长潜力十足-210518（21页）.pdf（21页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

平安观点：各项指标均高速增长，龙头物管雏形初现：融创服务为前五房企融创中国旗下物管公司，聚焦核心城市中高端物业，已于2020年在港交所上市。

公司2020年总营收、归母净利润及在管面积增速均处于主流物管公司前5位，为国内增速最快的大型综合物管服务商之一。

公司2020年在管面积1.35亿平米，合约面积2.64亿平米，同年完成对开元物业的股权收购及成都环球世纪整合，多业态服务能力及第三方竞标能力均大幅提升。

随着规模扩张和各项业务趋于成熟，公司盈利能力及业务结构持续优化，物业管理服务、社区增值服务收入及毛利占比稳步提升，营收及归母净利润绝对规模均跻身物管前十，盈利水平逐步向龙头物管看齐。

关联房企全方位高度协同，公司业绩确定性与成长性兼具：关联房企融创中国2020年销售面积居克而瑞排行榜第4位，2017-2020年销售面积复合增速为22.5%，销售规模和增速兼具，为公司在管面积增长提供稳定的内部支撑。

融创中国财务结构优化，“三条红线”已降至黄档，兼具多元化拿地能力，预计土储仍将保持稳中有增；同时融创中国多业态战略为公司积累多业态服务能力，亦有助于公司非居业态对外拓展。

公司顺势承接融创中国高能级区域物业，在管项目多为一二线城市中高端物业，业主较高的可支配收入及消费升级意愿，亦利于多元化增值服务渗透。

凭借早期的优质服务，公司已培养业主群体的高粘性，社区增值服务业务逐渐步入业绩兑现期，其中美居服务、生活服务有望成为社区增值服务的新增长点。

收并购成绩斐然，多维度加速外拓进程：公司2019-2021年通过收购整合成都环球世纪、开元物业、彰泰物业等迅速打开第三方在管规模增长空间，积极布局具有行业壁垒的非居业态，在市场化拓展方面实现弯道超车。

2020年公司在管面积中非居业态占比达22.5%，较2019年提升7.1个百分点。

公司市场化拓展起步虽晚，但已通过收并购和整合物管公司，补齐短板，呈现乘势追赶态势。

当前公司在手资金充裕，在资本助推及中小房企的生存压力加大背景下，可着力把握市场优质收并购机遇，市场化拓展仍具有巨大潜力。

盈利预测与投资建议：公司充分把握优质关联方优势，业绩增长具备确定性基础，同时凭借关联方多业态布局，逐步积累非居业态服务能力。

中长期看，关联房企土储充裕，社区增值服务逐渐步入业绩兑现期，收并购补齐短板后，市场化拓展潜力有待释放，业绩仍有望维持高速增长。

预计公司2021-2023年EPS分别为0.39元、0.63元、0.93元，当前股价对应PE分别为45.5倍、27.8倍、18.9倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；业主消费习惯培育尚不成熟，社区增值服务开展不及预期；外拓项目盈利状况不及现有在管盘，同时人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力或边际下降。