平安证券-地产行业杂谈系列之三：商业物管与住宅物管差异之辨-210519

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模式差异：商管服务内容广，专业化程度高。

商业物管指对各类型商业物业及附属设备提供管理运营服务，主要涵盖购物中心、写字楼两大类型。

服务内容涉及物业开发运营全流程，服务对象主要为单一企业客户。

在基础物管、增值服务之外，商业物管更注重管理标的运营，服务范围更广、内容更丰富。

同时考虑大型场地及设施设备管理，专业化程度亦更高。

基于模式差异，商业物管相比住宅物管经营存在三大不同：1）商管物业费、毛利率更高，盈利能力更强；2）提价难度低，单项目随管理标的运营效果变化，具备成长属性；3）物业费收缴率更高，储备项目转化节奏更快。

格局差异：集中度提升路径不同。

写字楼运营服务以国际物企为主，2019年TOP5收入集中度42.6%。

除此之外，商业物管及住宅物管市场格局整体较为分散，提升空间较大。

2019年购物中心管理运营收入TOP5、写字楼管理收入TOP5、住宅物管收入TOP10占比为23.4%、14.7%、19.5%。

从集中度提升的可能路径来看，住宅物管独立外拓受百强房企销售集中度较高、存盘渗透难度较大等因素影响，竞争相对激烈；同时收并购激烈程度随规模扩张诉求增强而提升。

优质商管企业由于具备专业优势、可促进资产保值增值，在新开发项目、存量项目拓展中机会更大，同时对于中小商管企业的收并购也可推动规模增长。

发展差异：运营服务与增值服务的选择。

2024年购物中心、写字楼管理面积有望达到7.5亿平米、7.8亿平米，2019-2024年复合增速7.1%、5.6%；2024年购物中心、写字楼管理运营收入有望达到2789亿元、848亿元，2019-2024年复合增速9.9%、9.7%，行业空间仍旧充足。

区别于住宅物管以社区增值服务打开增量空间思路，商业物管面向的企业客户增值需求潜力有限。

提升管理及运营效率、实现资产保值增值仍将为商管企业发展主流选择。

投资建议：商业物管空间广阔、格局分散，对比住宅物管，服务内容广泛、专业化程度高，提价及物业费收缴难度低、盈利能力强。

同时基于专业优势，优质商管企业市场化拓展相对容易，市占率有望稳步抬升。

整体看，商管行业属较优赛道，预计拥有完整产品线、运营能力占优企业有望脱颖而出，建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。

风险提示：1）商业物管发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费、办公需求产生负面影响，进而影响行业发展；2）疫情反复将对购物中心运营、企业办公产生负面影响，不利于商业物管行业持续稳定增长；3）若参与者基于规模诉求无节制收并购，或外资商管企业竞争优势扩大对本土企业发展形成压制，行业竞争格局面临恶化风险。