东兴证券-房地产行业2021年4月统计局数据点评： 雄关漫道真如铁-210519

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2021年前4月房地产销售面积/开发投资近两年复合增速分别为9.3%和8.4%；商品房销售均价10656.8元/平米，两年复合增长7%。

点评如下：1.销售：累计销售面积增长48.1%，增速或继续回落，上调全年增速至+2%。

我们认为低库存将会是年内影响销售的主要矛盾，而库存不足的主要因素是过去两年房企拿地少导致开工能力不足，未能有效补充库存。

截止4月底，可售库存仅为16.2万方，去化周期0.92年，为2011年以来最低水平。

我们认为可售库存在年内或难以快速提升。

后续对销售增速构成负面冲击的将是各地因城施策力度加大、按揭利率继续边际提升和基数效应减退。

但我们仍对全年销售增速较为乐观，上调全年销售面积增速至2%（原预测0%），上调全年销售金额增速至8%（原预测2%）。

2.开工：新开工恢复较差，19-20连续两年拿地下滑叠加前4月供地较少，拖累房企开工能力。

新开工较2019年仍在负增长且差距在拉大。

4月单月同比负增长9.3%，年内首次转负。

受22城集中供地影响，3-4月行业拿地同比负增长。

拿地少则房企开工能力不足，拖累了新开工。

我们认为22城在首轮集中供地占全年供应总量的近半数，2021年供地不弱于2020年。

且房企拿地积极，流拍率下降，开工意愿强，我们预计5月或6月后新开工增速将逐步修复，这一趋势有望持续至年底。

我们上修全年新开工面积增速至6%。

3.开发投资：表现好于基建和制造业投资，支撑来自于建安投资，全年预计开发投资同比增长10%。

建安投资又可以拆分为施工面积和施工强度（单位面积使用资金）。

施工面积同比高增长的同时，施工强度大幅上升，或与钢铁、水泥、玻璃等原材料价格上涨有关。

我们预计伴随新开工逐步修复，施工面积或将会得到积极补充，伴随施工强度提升，二者将会继续支撑建安投资和开发投资。

我们上修全年开发投资增速至10%（原预测6%）4.土地市场：“双集中”供地后溢价率提升、拿地不确定性提升，房企盈利能力下降。

4月无论一二三线城市宅地成交溢价率均大幅上行，显示房企“内卷”在向三线城市蔓延。

我们认为若当前土拍政策不打补丁，年内后续两次土地集中出让或维持当前热度。

投资建议：低库存和前期的宽松货币政策共同推动行业短期高景气，表现为量价复苏，且复苏从一线继续向二三线城市扩张，为“房住不炒”的政策带来较大压力。

各地严格落实主体责任，调控政策频出。

双集中供地较每月“零售”土地，房企拿地灵活度降低，被迫在招拍挂市场激烈竞争，行业盈利能力短期难觅拐点。

若各地政策不打补丁，年内土拍市场或仍会较为激烈，房企拿地利润率或难以提升。

我们认为以三条红线、涉房贷款两集中、双集中供地这样的“322”政策组合或仍不是供给侧改革的全部，供给侧改革或将持续较长时间，房地产开发行业商业模式或也将迎来变革。

我们建议从三个维度选择优质公司：第一，拥有良好主体信用和管理红利，有能力积极迎接行业变局的开发商，如万科A、金地集团。

第二，深耕三四线的优质龙头房企，一方面免疫热点城市土地市场激烈竞争，另一方面在运营、周转等方面形成了深度的护城河，如碧桂园。

第三，产业链上的优质细分赛道，如代建等，建议关注绿城管理控股。

风险提示：销售分化超预期、土地市场竞争超预期趋强。