中泰国际-银城生活服务-1922.HK-规模增长趋势积极，增值业务多点开花-210518

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重申对公司的正面看法及6.70港元的目标价宏观来看，物业管理行业于“十四五”期间进入政策甜蜜期，政策催化剂充足；中观来看，行业竞争正变得更加激烈；微观来看，作为江苏省的二手盘管理专家，公司管理能力、品牌影响力突出，具备护城河，未来三年有望实现持续较快规模、利润增长。

我们重申对公司在管面积与应占净利的预测：1）20-23年，在管面积由3,920万平方米增至1.02亿平方米，3年CAGR37.7%；2）应占净利由0.67亿增至1.58亿元人民币，CAGR33.1%。

我们重申6.70港元的目标价，对应12.5x的22年PE。

最新收盘价4.67港元，对应8.7x的22年PE，相对目标价有43.7%的潜在升幅。

持续深耕江苏，品牌拓展积极我们于5月13日为公司举办了一场投资者非交易路演，总裁李春玲先生/CFO黄雪梅女士/资本市场中心总监徐赞先生出席，就投资者关心的企业战略、行业竞争力等问题展开交流。

战略方面，公司将在未来三年继续执行区域集中化战略，以成为江苏龙头企业为目标，巩固南京第一的市场地位，深耕长三角富裕城市。

企业竞争力方面，虽然行业竞争激烈，公司在区域市场仍体现出较强的拓展能力。

以苏南区域为例，过去3年表现超预期，管理面积由100+万平方米增至1000+万平方米，近期公司在无锡更是首次实现了涨价进驻。

业绩方面，一季度在管面积净增加200万平方米，相当于我们估计的全年新增在管面积的约15%，扩展进度符合我们预期；一季度新增面积中约80%来自第三方项目，新进入了南通、芜湖、济宁与邢台四个城市；此外，值得注意的是，关联地产企业银城国际(1902HK)21年前四月销售非常积极，合约销售额同比增321%至100亿人民币，合约销售面积同比增265%至44.8万平方米。

公司目标未来三年实现收入、在管面积CAGR不低于35%，管理层对公司中长期的持续稳健增长充满信心。

社区增值、专业服务多点开花增值服务方面，公司于20年新增了外卖旗手的换电业务，有智能换电站200个，在网骑手客户1,500人，日均换电2200次；我们预计21年换电业务服务规模将显著扩大。

专业服务方面，公司前瞻布局，目前已建立了全面的服务资质与较强的外拓能力；目前公司旗下有银城科技、先禾园林、灿泽工程、京安保安四家专业服务公司，其中1）银城科技管理4000+电梯，服务40家非银城企业；2）先禾园林已进入市政园林绿化养护服务，管理470万平方米绿化面积，服务37家非银城企业。

我们认为公司的社区增值、专业服务布局具备前瞻性，有潜力在中长期为公司打开新的利润增长空间。

风险提示：（一）人民币汇率波动加剧；（二）疫情发展超预期；。