安信国际-IPO点评：中原建业（9982.HK）-210520

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公司概览公司是中国其中一家领先的房地产代建公司。

公司由建业地产（832.HK）中分拆出来，以全分拆方式独立上市，上市后中原建业不再是建业地产的子公司，组织架构上变为兄弟公司，公众股东持约为37.3%。

公司与项目拥有人订立代建协议，以优化开发及运营流程为主要管理服务，并允许项目拥有人使用「建业」品牌作销售。

公司采用轻资产业务模式运营，项目拥有人须取得或正在申请土地使用权许可，并负责筹集整个项目开发及建设所需资金。

公司的收入基本上都来自代建服务，大部分代建项目均为住宅项目，亦有少量城市综合体、购物中心及办公大楼等商业物业项目。

2020年住宅项目代建收入约为11.37亿元，约占当年总收入的98.7%；商业物业项目收入约为1516万元，约占当年总收入的1.3%。

盈利能力方面，2020年整体净利率约为59.2%。

盈利能力较地产发展为佳，主要受惠其轻资产、服务及品牌输出之业务模式。

当中主要成本为人力资源，占2020年总收入的14.6%。

行业状况及前景根据中指院分析，2015-20年代建行业的收入增长迅速，复合年增长率为32.1%，发展迅速。

房地产代建市场规模（按新签合约建面计算）占商品房销量（按销售面积计算）的3-5%。

预计在2025年时，房地产代建市场将达7.9亿平米，估计占当时中国商品房销量约14.3%。

根据中指院，预计自2021-25年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长，增长保持较快。

优势与机遇「建业」的品牌优势在河南，以至华中地区毋庸置疑，有利公司在轻资产的品牌输出策略。

公司是最早涉足房地产代建行业的先驱者之一，拥有丰富经验。

而且所有项目均由公司直接管理，提高运营效率，有利维持较高盈利能力。

在房住不炒的前题下，房地产销售愈趋用家主导，对产品质素的要求成了公司的比较优势。

弱项与风险项目推进较大程度取决于项目拥有人的融资能力。

中国代建市场的竞争不断加剧，在地产行业增长放缓的情况下，预计未来同样拥有品牌优势的地产头部企业会加入战团，进入代建行业。

公司项目暂时主要集中在河南，地域集中性风险较高。

投资估值按2020年静态市盈率计算，IPO招股价约为10-13倍，低于同类型的绿城管理（9979.HK），估值上有所折让，但这次采用全分拆的方式上市，可能会对上市初期的股价造成波动，综合以上观点，我们给予IPO专用评级：5分。