西南证券-房地产行业周报：住宅销售增速强劲，首批公募REITs获批-210523

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2021[Table_Summary年1-4月全国]住宅销售增速保持强劲，投资增速保持高位，新开工逐渐放缓，竣工持续保持高峰。

根据国家统计局数据，2021年1-4月住宅销售面积和销售额分别为4.5亿平和4.9万亿元，2019-2021年1-4月销售金额和销售面积CAGR分别为17.0%和9.3%，销售增速保持强劲。

1-4月地产开发投资完成额4.02亿元，同比增长21.6%，比前值回落4pp，投资继续保持高位，预计随着第一轮集中供地的释放，将对投资增速有强力支持。

1-4月商品房新开工面积累计达5.4亿平方米，较2019年同期降低6.9%，新开工有所放缓；1-4月商品房竣工面积累计达2.3亿平方米，较2020年同期增长17.9%，与2019年基本持平，预计随着集中拿地压力的释放，竣工将持续保持高峰。

首批9单基础设施公募REITs问世，推进速度较快。

5月17日，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，预计募集规模合计达300亿左右，基金包含产业园、物流仓储等多种资产，首批公募REITs具有较好的流动性，现金流分派率预计在4-12%，具有较好的配置价值。

REITs有望重塑不动产价格机制，不动产资产符合条件的即可通过公募REITs上市，回笼资金，实现退出，加快不动产的运转速度，将有利于产业园和物流仓储的不动产运营，预计在中央对租赁市场的支持态度下，后续长租公寓也有望纳入其中。

京东物流和顺丰房托都与物流不动产相关，但市场认可度差异较大。

1）资产属性有所差异。

京东物流为股票，顺丰房托为REITs，由于市场对香港REITs认可度偏低而遇冷。

2）资产规模和经营质量有所差异。

京东物流定位一体化物流服务商，总管理面积达2100万方，业绩虽处于亏损状态，但由于处于高速扩张阶段，市场更关注业务增长而不是盈利能力；顺丰房托定位现代物流地产，顺丰管理面积约278万方，远低于京东物流，且整体租金过于依赖母公司。

首批12城集中供地呈现以下特征：1）南北城市分化较大，近期土拍有所降温。

截止5月19日，已有12个城市完成集中土拍，其中厦门/重庆/杭州/深圳等8个南方城市热度领先，土地溢价率分别为33%/28%/26%/23%；而北方城市天津/沈阳/长春/青岛土地溢价率分别为11%/10%/3%/1%；此外，近期土拍由于政策调整，土地有所降温，如北京土拍溢价率为7.6%。

2）龙头房企区域选择趋同，Top50房企区域选择趋同聚焦热点城市，在无锡/沈阳/厦门/杭州/深圳/广州等城投资金额占比超70%。

3）央/国企和城市深耕型房企拿地意愿最高，Top50中央国企背景房企积极参与拍地，央/国企平均拿地金额分别为67亿元和80亿元，远高于民企的38亿，融创、华润、招商、卓越、越秀、保利和龙湖等企业拿地金额领先。

投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团；2）商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团；3）文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺；4）物管企业：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活；5）医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。