天风证券-房地产行业土地周报：土地市场环比升温，楼市因城施策-210524

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土地供应（2021.5.10-2021.5.16）：百城土地供应建筑面积累计同比下降13.96%本周合计供应151宗地块；其中住宅用地40宗，商服用地19宗，工业用地79宗，其他用地13宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1022.47万平方米,环比上升37.61%,同比下降68.02%，累计同比下降13.96%，较前一周下降3.56个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为85.11、330.87、606.5万平方米，环比增速分别为512.68%、145.77%、2.02%；同比增速分别为-63.94%、-78.56%、-57.23%；累计同比增速分别为3.07%、-10.18%、-19.32%；较前一周变动-4.83、-5.22、-2.15个百分点。

本周100城土地挂牌均价1535元/平方米,环比下降1.85%,同比下降43.79%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1039、1836、1468元/平方米，环比增速分别为-79.79%、181.16%、-7.5%；同比增速分别为-85.26%、-30.06%、-30.03%。

土地成交（2021.5.10-2021.5.16）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降9.02%本周合计成交203宗地块；其中住宅用地122宗，商服用地25宗，工业用地53宗，其他用地3宗。

本周100城土地成交规划建筑面积1849.29万平方米,环比上升48.18%,同比下降17.03%，累计同比下降9.02%，较前一周下降0.43个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为237.5、1132.86、478.92万平方米，环比增速分别为25.26%、65.03%、28.77%；同比增速分别为233.69%、-4.48%、-50.71%；累计同比增速分别为38.43%、-15.28%、-10.03%；较前一周变动4.85、0.74、-1.81个百分点。

本周100城土地成交均价9239元/平方米,环比上升27.96%,同比上升138.49%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为30363、8102、1453元/平方米，环比增速分别为168.34%、-11.81%、-3.26%；同比增速分别为13.1%、131.22%、-45.02%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.24万套，环比上升20.67%，同比上升16.68%，累计同比上升70.32%，较前一周减少4.61个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比上升32.71%，同比下降21.78%，累计同比上升57.52%，较上周减少3.01个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计45.5万套，去化周期21.2周，环比下降28.1%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.81%、-1.24%。

全国新房市场量价增速放缓。

国家统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。

其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。

从4月单月数据看，4月销售面积为14298万平方米，环比下降23.3%。

价格方面，1-4月，商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1-4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。

其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

货币政策方面，LPR持续稳定。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

自此LPR已连续13个月未变。

楼市因城施策。

5月17日，海南省海口市住房和城乡建设局发布《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》（简称《通知》）。

《通知》明确，已取得商品房预售许可证或现房备案的项目，开发企业须于5月18日前一次性公开销售全部可售房源。

《通知》提到，据群众反映，近期海口不少房地产项目尤其是商品房项目存在捂盘惜售等违法行为。

针对这一现象，《通知》表示，如存在捂盘惜售行为的，海口市住建局将依据相关规定，采取关停网签备案等措施；对拒不整改的，将依法从严查处。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。