国盛证券-房地产开发行业：成都预售资金监管放松，10城二手房成交面积环增24.8%-211129

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行情回顾：涨幅位列末段，落后大盘0.88个百分点。

本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后大盘0.88个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。

本周上涨个股共46支，较上周减少34支，下跌股数为85支。

（若无特别说明，本周报告中本周指2021/11/21-2021/11/26）。

新房成交情况：本周50个城市新房成交面积为612.3万平方米，环比下降7.5%，同比下降21.1%。

其中一、二、三线城市新房成交面积分别为122.8、266.9、222.6万平方米，环比变动分别为21.0%、-8.9%、-16.9%。

从4周累计环比来看，本周一线城市北京（13.9%）、上海（5.7%）、广州（53.6%）、深圳（55.5%）环比均有上升。

二三线城市中，荆门（103.3%）、南宁（93.5%）、温州（62.5%）等共计28个城市环比实现增长；其余二三线城市中，娄底（-37.8%）、海门（-32.5%）、淮安（-32.4%）等共计18个城市环比出现下降。

二手房成交情况：本周10城二手房总成交面积为99.1万方，环比增长24.8%。

本周10城总成交套数为10349套，环比增长24.0%,同比下降27.4%；总成交面积为99.1万方，环比增长24.8%，同比下降27.1%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为10.0%、35.4%、14.0%。

去化情况：本周我们跟踪的12座样本城市平均去化周期为14.8月，环比下降2.3%。

一线城市去化周期为13.4月，环比下降4.4%；样本二线城市去化周期为17.0月，环比增长1.3%；三线城市去化周期为11.5月，环比下降8.2%。

政策追踪：国务院副总理刘鹤撰文强调高质量发展；财政部等三部门印发关于土地出让收入用于农业农村考核办法；北京发布报送2022年房地产投资计划的通知；上海发布保障性租赁住房新政；成都明确预售资金监管放松；佛山发布二手房转让税率调整征求意见稿；中央政策方面：国务院副总理刘鹤撰文强调高质量发展，提出要坚持“房住不炒”，因城施策、分类指导，着力“三稳”，落实房地产市场长效机制，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环；财政部等三部门印发关于土地出让收入用于农业农村考核办法，要求到“十四五”期末用于农业农村比例应达到土地出让收益50%以上，不低于土地出让收入的8%；或达到土地出让收入的10%以上。

地方政策方面：北京发布报送2022年房地产投资计划的通知；上海发布保障性租赁住房新政；佛山发布二手房转让税率调整征求意见稿；成都明确预售资金监管放松，将增加房地产信贷投放额度；郑州二轮集中供地正式出让，总成交额65.13亿元；长沙、苏州、深圳、南京第三批集中供地落幕；天津、沈阳、郑州发布第三批集中供地出让公告。

融资情况：发行规模共计109.80亿元，净融资额环比上升25.75亿元。

本周（11.22-11.28）共发行房企信用债9只，环比下降4支；发行规模共计109.80亿元，环比下降19.20亿元，总偿还量82.86亿元，环比下降44.95亿元，净融资额为26.94亿元，环比上升25.75亿元。

投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。

利好现金流优秀，负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国；2.推荐关注运营能力逐渐得到市场认同且住宅开发业务相对稳健的龙头商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。