华安证券-房地产行业周报：因城施策持续推进，完善多层次养老体系-211128

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市场表现：上证指数本周+0.10%，收报于3564.09点；创业板指本周+1.46%，收报3468.87点；沪深300本周-0.61%，收报于4860.13点。

房地产板块-1.46%，在28个行业内位列第22位。

新房成交：成交面积同比-27.8%，环比-2.0%本周（11.19-11.25），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约310万方，同比-27.8%，环比-2.0%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积83万方，同比-27.2%、环比-7.4%；二线（14城）一手房合计成交面积160万方，同比-12.5%、环比+6.5%；三线（14城）一手房合计成交面67万方，同比-49.3%、环比-24.5%。

二手房成交：成交面积同比-51.6%，环比-2.3%本周（11.19-11.25）我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约86万方，同比-51.6%，环比-2.3%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积31万方，同比-39.5%、环比+7.4%；二线（8城）二手房合计成交面积41万方，同比-51.1%、环比-2.6%；三线（7城）二手房合计成交面积15万方，同比-66.1%、环比-16.7%。

新房库存：库存面积环比+1.15%，去化周期10.6月截至2021.11.25，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9497万方，环比+1.15%，整体去化周期（按面积）约10.6月。

其中，一线（4城）新房库存合计3066万方，环比+0.62%，去化周期8.7月；二线（6城）新房库存3275万方，环比+2.93%，去化周期8.5月；三线（6城市）新房库存3156万方，环比-0.12%，去化周期19.8月。

土地市场：百城土地成交面积973万方，成交土地总价138亿元，土地溢价率0.72%上周（11.15-11.21），百城土地供应数量为598宗，对应土地供应建面约5662万方；百城土地成交数量为77宗，对应土地成交建面约973万方，成交土地总价约138亿元，百城土地溢价率为0.72%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为96万方、246万方和631万方，同比分别为30%、-54%和-66%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.03%和2.31%。

投资建议：继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。

调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。

当前板块估值及仓位已处历史低位。

往后看，低基数效应消退，Q4基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。

建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。