东莞证券-房地产行业5月月报：土地成交回落溢价率提升，政策影响销售需持续观察-210527

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4月销售景气度仍理想。

2021年1-4月全国商品房销售面积同比升48.1%，涨幅比3月末跌15.7个百分点。

4月末全国商品房销售额合计5.36万亿，同比升68.2%，涨幅较3月末跌20.3个百分点。

2021年4月份销售同比增幅虽仍维持较高水平，但增幅下降也较明显。

从绝对值来看，前4月累计销售金额及销售面积均处于近年同期高位，显示楼市景气度理想。

房价整体延续温和上涨，一线城市相对较强。

4月百城住宅价格环比升0.23%，同比升4.05%。

房价环、同比涨幅与3月末基本持平，涨幅相对平稳。

一线城市房价涨幅维持较高水平并有所扩大。

二三线城市房价同比涨幅均有所趋缓。

开发投资增速维持较高水平。

整体看开发商对行业保持相对乐观态度，开发投资相对积极，开发投资增速维持较高水平。

但基数影响逐步消退，后续几个月开发投资增速将持续回落。

土地成交总额回落，但溢价率提升。

100个大中城市2021年4月成交土地规划建面同比降30.94%，绝对值维持较低水平。

成交土地总价同比降19.51%，也大幅下降。

而土地成交楼面均价同比升16.53%。

2021年土地成交回落明显，但成交溢价率则维持较高水平，4月溢价率达24.12%。

行业研判与投资建议。

4月开始基数效应降低，销售涨幅较一季度明显回落，但整体涨幅仍处于较高水平。

从4月单月、前4月累计销售数据看，均处于近年同期高位，显示楼市景气度理想。

随着热点城市楼市调控持续加码推进，5月份楼市销售或大概率环比低于4月，后续销售情况仍需持续观察。

预计2021年楼市整体销售能保持平稳，开发商在房地产调控带来融资规管加强，开发进度难以大幅提升，补充可售资源速度或相对放缓，楼市系统性风险可控。

房价整体也延续温和上涨态势，其中一线城市房价涨幅仍相对强于二三线城市。

2020年三季度提出的房企“三道红线”，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，并在2021年持续推进；银行房地产贷款集中度管理制度；土地供应集中度管理，预计将能有效抑制房地产市场短期的过度炽热及有助中长期稳定健康发展。

有利于行业竞争格局优化及行业估值的修复。

调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。

另外龙头企业业绩锁定性高，股息率吸引，投资价值凸显。

建议关注负债率水平可控，在行业降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力，同时融资成本具备竞争优势，区域布局良好，市占率有望进一步上升，行业排位稳固的一二线龙头个股。

风险提示:楼市销售回落；政策出现超预期调控；资金面大幅收紧。