天风证券-房地产行业土地周报：土地供应环比升温，楼市因城施策-210530

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土地供应（2021.5.17-2021.5.23）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.21%本周合计供应221宗地块；其中住宅用地128宗，商服用地14宗，工业用地60宗，其他用地19宗。

本周100城土地供应建筑面积合计2651.59万平方米,环比上升155.73%,同比下降49.84%，累计同比下降17.21%，较前一周下降3.33个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为731.39、648.78、1271.42万平方米，环比增速分别为759.39%、96.08%、104.77%；同比增速分别为39.56%、-62.37%、-58.16%；累计同比增速分别为7.81%、-14.02%、-23.17%；较前一周变动4.74、-3.83、-4.01个百分点。

本周100城土地挂牌均价5529元/平方米,环比上升263.03%,同比上升91.85%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为11668、860、3773元/平方米，环比增速分别为1023%、-53.16%、160.03%；同比增速分别为248.61%、-72.06%、40.89%。

土地成交（2021.5.17-2021.5.23）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降10.91%本周合计成交206宗地块；其中住宅用地81宗，商服用地25宗，工业用地87宗，其他用地13宗。

本周100城土地成交规划建筑面积1839.6万平方米,环比下降11.19%,同比下降46.47%，累计同比下降10.91%，较前一周下降2.76个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为110.62、1209.08、519.9万平方米，环比增速分别为-54.12%、-9.65%、5.67%；同比增速分别为-73.67%、-21.14%、-64.95%；累计同比增速分别为24.51%、-14.28%、-13.03%；较前一周变动-14.05、-0.57、-3.38个百分点。

本周100城土地成交均价6745元/平方米,环比下降22.26%,同比上升58.82%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1698、8839、2949元/平方米，环比增速分别为-94.42%、19.25%、103.94%；同比增速分别为-86.33%、110.35%、48.94%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.89万套，环比下降12.21%，同比下降2.84%，累计同比上升64.99%，较前一周减少5.32个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.44万套，环比上升21.05%，同比下降8.23%，累计同比上升51.85%，较上周减少1.53个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计69.35万套，去化周期32.2周，环比下降20.44%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-60.28%、-0.92%、0.41%。

13城首批“两集中”供地收官，房企利润空间受压。

截至5月24日，全国第一阶段集中供地基本告一段落，北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京13个城市推出了第一批地块，合计成交额近7000亿元。

各地的溢价率分化较为明显。

一些热点城市在地块出让及房产销售环节均作出了限制，房企的利润率空间受到压缩。

在现有利润率压缩的背景下，一些对项目质量/利润率有严格要求的房企很难觅得良机，短期内竞拍拿地情况不理想。

融资收紧，超千亿ABS集体终止审核。

5月25日，上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS（资产支持证券）产品的审核状态“终止”，合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高。

其中，除了原始权益人（发行人）为蚂蚁集团“花呗”“借呗”运营主体公司的两款合计拟发行180亿元的ABS，更多的是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业，以及作为SVP存在的信托公司等。

楼市因城施策。

部分热点城市持续强化调控力度，丰富调控方法。

继5月上旬中国建设银行深圳市分行上调房贷利率后，其他四大行也跟进，宣布上调房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP，即5.10%，二套房贷执行LPR+95BP，即5.60%，相较之前分别上调15BP和35BP。

安居型商品房贷款利率维持不变，执行LPR+30BP，即4.95%。

成都市住建局为提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布成都市部分住宅小区二手住房成交参考价格，参考价格在12607元-39300元之间。

成都成为继深圳之后第二个发布二手房指导价的城市。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。