平安证券-地产行业政策洞察系列之二：房地产税改革渐行渐近，全面开征或仍需时日-210531

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立法改革进展：房地产税立法与改革渐行渐近。

广义房地产税包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，狭义的房地产税通常指房产税。

2019年全国房产税收入为2988亿，仅为全国公共财政税收的1.9%。

2013年11月，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，拉开房地产税立法改革的序幕；2021年5月，四部委联合召开房地产税改革试点座谈会，释放出部分城市先行试点的信号。

我们认为房地产税立法环节较多、周期较长，短期全面开征可能性较小，未来房地产税或可能先试点后立法或试点与立法并行。

立法改革背景：三大因素推动房地产税立法及改革。

2019年国内6大房地产相关税收合计2.53万亿，其中持有环节税收占比仅20%，“轻持有、重交易”特征明显；2020年国内土地出让金占地方本级财政收入的84%，土地财政依赖明显，而2019年经合组织房产税平均税收占比为5.6%，美英占比更超12%；房产为居民主要财富资产，加快房地产税改革和立法，亦有助于发挥其调节个人收入分配，缓解贫富差距的功能。

国内试点经验：免征范围大且税率低，沪渝房产税试点对税收及楼市影响可控。

2011年1月沪、渝开展房产税试点，2011年两地房产税收入占同期地方公共财政收入比重分别为2.1%和1.4%，较2010年基本持平和下降0.1pct；2011年两地商品房销售面积同比降13.8%和增5.1%，同期全国增4.4%，我们认为上海销售下行更多为受限购等冲击；中长期看，2020年沪、渝住宅均价较2010年上涨98%和61%，同期百城住宅均价上涨68%，两地并未因房产税出台影响区域楼市中长期表现。

海外经验借鉴：房产税出台未改中长期趋势，供需仍是决定区域楼市主因。

1993年4月征收市政税后，英国NationalWide平均房价指数到1993年11月累计下跌2.1%，但1996年英国房价重回上涨通道；2005年8月韩国开征综合不动产税，10月、11月韩国房屋购买价格指数环比分别降0.03%、0.01%，但随后迅速回到上涨通道，2005年12月房屋购买价格指数同比上涨4.0%。

尽管房产税出台能对短期楼市形成一定影响，从主要国家来看，短期楼市更多受到流动性影响，中长期来看人口及收入等供需因素等是决定楼市走向的主因。

投资建议：无论是调节房地产税税收结构，丰富地方政府财政收入来源，还是更好发挥税收收入分配调节功能，房地产税立法及改革均势在必行。

但考虑到立法涉及环节众多，预计短期全面开征概率较小，未来房地产税可能先试点后立法或试点与立法并行。

从沪渝房产税试点及海外经验来看，房产税出台或对短期楼市有一定冲击，但冲击大小受到免征范围、边际税率等因素影响，中长期来看，房产税出台并未改变区域楼市趋势，楼市更多受到供需等区域基本面因素影响。

风险提示：1）房地产税收税率及进度大幅超预期风险；2）房地产税试点及征收范围大幅超预期风险；3）行业金融监管力度超预期风险。