光大证券-融创服务-1516.HK-首次覆盖报告：聚焦核心，蓄势待发-210531

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以核心城市群辐射全国，多业态综合发展，2020年成功IPO上市自2017年起，公司形成北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南八大区域全国战略布局，逐渐夯实服务能力；2019年客户满意度达90%，开始外拓及收购业务；2020年，公司整合成都环球世纪，收购开元物业，提升经营能力，进一步完善多元化布局，成功IPO上市；目前主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大板块。

经营策略：聚焦核心城市，规模增长迅速，并购步伐稳健，持续完善版图截止2020年，公司的在管面积已布局89个城市（其中超过86%位于一二线城市），同时在一些强经济城市，公司拥有较高的市场占有率。

2017-2020年，公司合约面积从5744万平米增加至2.64亿平，三年复合增长率约为66.2%（2020年为增长67.2%）；在管面积从1999万平米增加至1.35亿平，三年复合增长率约为89.1%（2020年增长155.1%）。

2020年，公司以14.93亿元成功收购浙江开元物业99.5%的股权（开元物业截止2020年3月31日在管面积为3730万平），此举成为公司发展关键节点，不仅使公司快速扩大物业管理规模，同时拓展了管理类型，加强公司外拓能力。

2021年5月7日，公司公告拟7.3亿元收购彰泰物业80%股权（彰泰物业合约建筑面积约2478万平，在管建筑面积约1197万平），如本次交易顺利达成，利于公司在西南区域的规模扩张和深耕发展，进一步完善全国布局。

业绩表现：规模迅速扩张，结构持续优化，毛利率稳步提升从经营收入和归母净利润来看，2017-2020年，公司营收从11.12亿元增加至46.23亿元，三年复合增长率60.8%（2020年增长63.5%）；归母净利润从4300万元增加至6.01亿元，三年复合增长率140.9%（2020年增长122.6%）；从各个板块拆分来看，物业管理服务的营收增速持续提升（2019年、2020年同比分别为51%、142%），非业主增值服务的营收增速持续下降（2019年、2020年同比分别为53%、6%），经营结构持续优化。

从毛利率水平来看，基本维持平稳上升态势，综合毛利率从2017年21%稳步提升至2020年27.6%。

盈利预测、估值与评级：目标价33.60港元，首次覆盖“买入”评级预测公司2021-2023年营收分别为85.4亿元、143.3亿元、206.9亿元，归母净利润分别为12.0亿元、19.2亿元、27.7亿元；根据相对估值法，给予2022年45倍PE，对应目标价33.60港元；根据绝对估值法，合理价格为33.73港元/股；公司聚焦核心城市群，业绩增速较快，经营能力持续提升，首次覆盖给予“买入”评级，目标价33.60港元。

风险提示：人力资源成本上升风险，业主增值利润率下降风险，母公司依赖风险。