安信国际-房地产行业研究报告：销售增速回落、土拍激烈，考验房企管理能力-210602

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百强房企首五个月全口径销售总额同比增长52.2%，权益销售总额同比增长46.8%，撇除去年卫生事件所带来的低基数效应，对比2019年同期，百强全口径及权益累计销售分别上升40.2%及32.9%，增幅比首季度下降5.6及6.5个百分点。

土地供应双集中措施后，各主要城市先后在四、五月推出首批土地拍卖，一、二线及三线热点城市竞争剧烈。

整体上以国企投地较为积极，民企以融创最为进取。

房地产税被提出，虽然立法需时，但「房住不炒」方向不变，估计日后调控力度仍然不会放松，房企盈利能力将持续受压。

我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖、华润、万科、世茂等，亦看好掌握旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业等。

报告内容销售增速续继回落。

根据克而瑞数据，百强房企1-5月全口径销售总额同比增长52.2%至55,758亿元，权益销售总额同比增长46.8%至39,453亿元。

单月五月销售全口径总额同比增长18.5%至12,934亿元，权益销售总额同比增长14.6%至8,985亿元，撇除去年卫生事件所带来的低基数效应的影响，对比2019年1-5月，百强全口径及权益累计销售分别上升40.2%及32.9%，增幅比首季度下降5.6及6.5个百分点。

累计销售增长较高的房企如建发（1908.HK）、绿城（3900.HK）、宝龙（1238.HK）、旭辉（884.HK）、佳兆业（1638.HK）等，销售增长超过95%。

热点城市土拍激烈。

土地供应双集中措施后，各主要城市先后在四、五月推出首批土地拍卖。

截至五月，根据克而瑞统计数据，成交额较高的城市如杭州、北京、广州、重庆等，总土地出售金额超过750亿元。

除了一线城市外，其他热点城市的竞争亦较剧烈，溢价率较高的城市如金华、西安、重庆、常州、盐城等超过35%。

按地房比计算，比率较高的城市如绍兴、厦门、无锡、佛山、北京、东莞、嘉兴等，平均超过70%。

国企积极投地。

房企投地方面，根据克而瑞统计数据，在主要热点城市投地（全口径）较进取的港股房企如融创（1918.HK）、万科（2202.HK）、华润（1109.HK）、融信（3301.HK）、绿城（3900.HK）、龙湖（960.HK）等，投地金额超过250亿元，A股的招商（001979.CH）、保利（600048.CH）投地金额也超过550亿元。

投地金额较高的均为国企。

投地溢价较高的房企如华润（1109.HK）、正荣（6158.HK）、融信（3301.HK）、招商（001979.CH）等，平均溢价率均约40%。

房地产税被逐步提出。

一直以来，房地产税都是市场较为关注的内容。

虽然有关税法要视乎宏观经济环境，需要合适的时机和一定的接受基础才能推出，估计不会成为今年立法落地的重点。

但有关举措基本上向全社会释出「房住不炒」改革方向不变之信息，估计日后调控力度仍然不会放松，进一步限制房产需求及房价升幅，预期房企盈利能力将持续受压，对房企的财务及资源管理能力造成考验。

在「管理红利」时代，我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖（960.HK）、华润（1109.HK）、世茂（813.HK）等，亦看好掌握旧改资源的房企如龙光（3380.HK）、奥园（3883.HK）、佳兆业（1638.HK）等。

风险提示：i)热点城市土拍竞争激烈；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧。