中信期货-【工业与周期-地产-】降首付比及下调二套房房贷利率点评：出台速度超预期，“金九银十”销售有望强势修复-230831

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（以下内容从中信期货《【工业与周期（地产）】降首付比及下调二套房房贷利率点评：出台速度超预期，“金九银十”销售有望强势修复》研报附件原文摘录）
　　事件：中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点包括：（1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。（2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点 　　点评：（1）从政策落实节奏来看，本次政策出台速度显著超预期。前期市场预计会先观察“认房不认贷”的效果若效果不佳再进一步考虑降首付比，但在8月底就出台降首付比的政策，节奏超预期，积极响应“供求关系发生重大变化”这一定位，也为房企“金九银十”的促销打入非常重要的强心剂。参考去年因城施策密集发布时期（2022年46月），通过对政策发布频次大于3次的7城进行分析，政策发布频次较多的城市均为二、三线城市，主要调整类别集中于限购和公积金政策放松。因城施策政策的密集发布对短期销售数据有一定的拉动效果（环比上涨超过50%），预计9-10月商品房销售会迎来一波脉冲行情 　　（2）从影响范围来看，高能级城市多数能从中受益。根据目前各地披露的数据，除了郑州、青岛、东莞、海口以外，多数一二线城市仍然维持首套最低首付比30%、二套房最低40%的标准，这意味着本次调降首付比的受益范围比认房不认贷”显著扩大。按照各地披露的商品房销售数据可以看到，2010年以来，一二线城市商品房销售占比在30-40%区间内波动，若后续各地落实降首付比的政策，预计能有效带动高能级城市商品房销售的回升，进而对全国楼市起到托底的作用。 　　（3）从政策工具箱来看，政策仍有发力空间。与2015-2016年的地产宽松周期相比（限购政策除北上广深三亚五城外，其余城市均取消限购；二线城市购房无需社保，一线城市外地购房需要缴纳2-3年的社保），限购政策及社保要求目前尚未完全放开（目前多数城市仍然是本地限购两套，外地限购1套；部分二线城市仍有缴纳社保年限要求，线城市外地购房需要缴纳5年社保），若商品房销售修复不及预期，后续政策有望在上述方向进一步宽松 　　（4）投资机会展望：竣工端商品以及地产后周期板块有望迎来反弹。考虑到前期即使出台了“三支箭”的融资政策来帮助房企解决偿债问题，但是由于房企自身销售回款能力不足使得融资政策见效甚微，甚至近期部分龙头民企及混合制房企也出现违约事件。若房企偿还债务能力没有得到缓解，保交楼后续的落实也会受到影响。由于当前行业重心是保交楼，房企后续由于政策带动销售回款的改善，优先为保交楼提供增量资金，相应的透工端商品（玻璃、纯碱PVC、铝等）需求有望持续改善，进而带动价格有望迎来反弹。此外，权益端的地产后周期板块同样受益于保交楼的落实，建议关注消费建材、家电家居等行业 　　风险提示：政策不及预期；房企融资收紧；房企违约情况进一步恶化。