平安证券-宏观深度报告：美国房地产市场的“理性”繁荣-210604

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截至2021年5月，美国房屋销售价格中位数同比增长23.6%，达到35.3万美元，创下历史新高。

越来越多的购房者开始担忧美国房地产市场正处于泡沫之中，而泡沫可能即将破裂。

那么，此次美国房地产的繁荣和造成2008年次贷危机的房地产泡沫是否可以相提并论呢？1.全球众多国家房地产市场在新冠疫情冲击下呈现异常繁荣的局面，或是一种全球货币大放水后的蓬齐过程。

美国是本轮全球货币超发当仁不让的源头，相比已采取加息和购房新政的国家，美国政府及美联储却还是“边走边看”的态度。

市场有怀疑美国是否在资产泡沫上“裸泳”，近期诺贝尔经济学家获得者凯斯-席勒教授也对美国房地产的过热迹象发出警告。

2.房地产是支撑本轮美国经济回升的重要支柱之一，但疫情爆发后美国房价与租金比快速攀升值得关注。

因房地产价格过快上涨可能提高租金和增加企业成本，间接、滞后地抬升美国通胀（房租在美国核心CPI中的权重接近1/4）。

3.美国非常规货币政策和激进财政政策的组合，经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应，成为“燃爆”美国房地产市场的导火索。

但未来30年期抵押贷款固定利率将伴随10年期国债收益率上行，拜登还会采取对富人加税等政策，美国房地产价格将因此受到抑制。

4.我们认为本轮美国房地产市场的超高景气具有泡沫化倾向，但与次贷危机的房市逻辑截然不同，最终可能不会导致崩盘，而是以降温结束。

主要原因在于：美国居民杠杆率仍处历史低位；新冠疫情后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求；30-49岁人口的住房刚需将成主要动力；次贷危机以来美国住房供给热情始终不足，新冠疫情进一步影响新开工导致库存严重短缺；美国实际失业率显著下行因此即便失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过度冲击。

然而，伴随30年期抵押贷款固定利率的预期上行，美国房价上涨速度或将放缓。

2021年以来S&P房地产子指数的市盈率达到49.5倍，相比其他行业明显更高，后续的估值调整或不可避免。

5.总的来说，美国房地产市场呈现某种“理性”繁荣的特征，因此轮美国房价上行的主要原因是“供不应求”，而非纯粹的投机。

预计美国房地产上行周期还可能持续1-2年，而美联储Taper或将成为房地产市场运行的拐点。

从长期来看，全球房地产均将向低碳化、数字化和液态化方向开拓创新。