加入VIP免费下载东方证券-房地产行业2023年第35周地产周报：“831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期-230904
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核心观点 本周市场回顾。 第 35 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数， 弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对亏损为 0.1%。沪深 300 指数报收 3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收 2100.26，周度涨幅 2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为 2.1%。 全国性政策方面， 央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。 上交所：进一步优化基础设施 REITs发行交易机制。证监会： 房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 地方政策方面， 北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷” 。 多地公布首套房贷利率自律下限。 广州：大力推进四大重点片区“ 统筹做地” 新模式试点。 第 35 周新房和二手房销售量均较上周增加。 第 35 周 44 大城市新房销售为 2.7 万套，较第 34 周增加 14.6%； 21 大城市二手房销售 1.7 万套，较第 34 周增加 3.7%。一线城市新房、二手房交易较第 34 周分别增加 14.6%、增加 1.3%；二线城市新房、二手房交易较第 34 周分别增加 2.9%、增加 6.4%。 库存量较 34 周下降，库销比较 34 周上升。 截至第 35 周， 18 大城市库存为 100.7 万套，较第 34 周减少 4460套；库销比为 19.4 个月，较第 34 周增加 0.4 个月。 本周土地市场活跃度较第 34 周上升。 第 35 周 36 大城市市本级合计成交土地 44 块。 土地出让金减少。 2023 年第35 周 36 大城市市本级土地出让金为 254.6 亿元，较第 34 周减少 172 亿元。 平均溢价率下降。 2023 年第 35 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 3.2%，较第 34 周上升 3pct。第 35 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 8 块。 重点公司公告。 多家上市公司发布中期业绩公告。万科 A 终止向特定对象发行 A 股股票事项。碧桂园向认购人配发 3.5 亿股、 总代价 2.7 亿港元用于抵消首笔贷款金额。远洋集团附属公司 20 亿债券本息兑付展期获持有人会议通过。 中国恒大自2023 年 8 月 28 日起复牌。 投资建议与投资标的 本周央行、金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率，四大一线城市及部分核心二线城市先后落地“认房不认贷”， 整体而言， 需求端政策力度及落地节奏超预期。 差别化住房信贷政策方面， 首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于 20%和 30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于 LPR+20bp，各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限。 存量房贷利率方面， 政策明确：①适用范围为首套房贷款， 也包括部分原购房时点被认定为二套、但符合现行首套房认定标准的情形， ②调整幅度由借贷双方协商确定， 加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限， 结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看， 上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显。 “认房不认贷”方面， 随着北上广深及成都、苏州、厦门等核心一二线城市先后跟进落地， 我们认为将有助于改善需求释放， 考虑到北京、上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响，我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手，同时二手房抛压或阶段性加大。我们此前提出的地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度。 总体而言， 我们认为政策总体围绕首套房展开，表明“房住不炒”底线仍被坚持， 本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“ 2014.9.30” 节点。 预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大
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（以下内容从东方证券《房地产行业2023年第35周地产周报：“831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期》研报附件原文摘录）核心观点 本周市场回顾。 第 35 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数， 弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对亏损为 0.1%。沪深 300 指数报收 3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收 2100.26，周度涨幅 2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为 2.1%。 全国性政策方面， 央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。 上交所：进一步优化基础设施 REITs发行交易机制。证监会： 房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 地方政策方面， 北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷” 。 多地公布首套房贷利率自律下限。 广州：大力推进四大重点片区“ 统筹做地” 新模式试点。 第 35 周新房和二手房销售量均较上周增加。 第 35 周 44 大城市新房销售为 2.7 万套，较第 34 周增加 14.6%； 21 大城市二手房销售 1.7 万套，较第 34 周增加 3.7%。一线城市新房、二手房交易较第 34 周分别增加 14.6%、增加 1.3%；二线城市新房、二手房交易较第 34 周分别增加 2.9%、增加 6.4%。 库存量较 34 周下降，库销比较 34 周上升。 截至第 35 周， 18 大城市库存为 100.7 万套，较第 34 周减少 4460套；库销比为 19.4 个月，较第 34 周增加 0.4 个月。 本周土地市场活跃度较第 34 周上升。 第 35 周 36 大城市市本级合计成交土地 44 块。 土地出让金减少。 2023 年第35 周 36 大城市市本级土地出让金为 254.6 亿元，较第 34 周减少 172 亿元。 平均溢价率下降。 2023 年第 35 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 3.2%，较第 34 周上升 3pct。第 35 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 8 块。 重点公司公告。 多家上市公司发布中期业绩公告。万科 A 终止向特定对象发行 A 股股票事项。碧桂园向认购人配发 3.5 亿股、 总代价 2.7 亿港元用于抵消首笔贷款金额。远洋集团附属公司 20 亿债券本息兑付展期获持有人会议通过。 中国恒大自2023 年 8 月 28 日起复牌。 投资建议与投资标的 本周央行、金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率，四大一线城市及部分核心二线城市先后落地“认房不认贷”， 整体而言， 需求端政策力度及落地节奏超预期。 差别化住房信贷政策方面， 首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于 20%和 30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于 LPR+20bp，各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限。 存量房贷利率方面， 政策明确：①适用范围为首套房贷款， 也包括部分原购房时点被认定为二套、但符合现行首套房认定标准的情形， ②调整幅度由借贷双方协商确定， 加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限， 结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看， 上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显。 “认房不认贷”方面， 随着北上广深及成都、苏州、厦门等核心一二线城市先后跟进落地， 我们认为将有助于改善需求释放， 考虑到北京、上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响，我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手，同时二手房抛压或阶段性加大。我们此前提出的地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度。 总体而言， 我们认为政策总体围绕首套房展开，表明“房住不炒”底线仍被坚持， 本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“ 2014.9.30” 节点。 预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大
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