加入VIP免费下载国盛证券-万科A-000002-上半年业绩承压，多元化业务稳步拓展-230902
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万科A(000002) 归母净利润同降 19.4%， 销售管理费用率小幅下降。 2023 上半年公司实现营业总收入 2008.9 亿元（ YoY-2.9%） ， 归母净利润 98.7 亿元（ YoY-19.4%），扣非归母净利润 87 亿元（ YoY-25.9%）。利润下降的主要原因是开发业务结算规模以及结算利润率下降， 公司整体税前毛利率 18.9%，同比下降 1.6pct。 此外， 公司期间费用率小幅上升， 2023 上半年销售管理费用同比下降 0.7pct 至 4%，财务费用率同比上升 1.1pct 至 1.2%，主要因为利息支出及汇兑损失增加；投资净收益同比增长 188.7%至 17.9 亿元，少数股东损益同比减少 9.9%至 53 亿元。 销售额同比小幅下滑， 全口径金额排名行业第二。 公司全年实现销售面积 1297 万平方米（ YoY+0.5%）， 销售金额 2039 亿元（ YoY-5.3%）， 销售均价 15724 元/平（ YoY-5.7%） ， 克而瑞行业全口径销售额排名第二， 销售金额在 15 个城市位列第一，在 12 个城市排名第二，在 5 个城市排名第三。上海、南方、北京区域依然是主力贡献区域，销售额分别占比 34.5%、 24%、 13.4%。 开发业务全年结算收入 1708 亿元（ YoY-4.5%），结算面积 1242 万方（ YoY-5.2%），截止 2023 年中期，公司已售未结算合同金额 4884 亿元，覆盖结算收入 1.1 倍。 拿地聚焦核心城市， 在长三角和粤港澳投资占比达 88%。 公司 2023 上半年累计获取新项目 16 个，规划计容建面 257 万方（ YoY-16.5%），权益计容规划建面148 万方（ YoY-30.7%）。 1-8 月累计获取项目 32 个，总建面 449 万方，权益建面 268 万方，总地价 719 亿元。 公司 2023 上半年拿地主要集中在核心城市，根据公司月度公告统计， 2023 上半年拿地金额主要分布在销售韧性更强的长三角城市群和粤港澳大湾区，投放金额占比分别为 54.4%和 33.2%。截止 2023 年中期，公司在建和规划中项目计容建面 10774 万方（ YoY-21.5%），此外公司还参与了一批旧城改造项目，总计容建面 383 万方。 多元化业务平稳增长。（ 1）物业服务：万物云上半年营收 161 亿元（ YoY+12.2%），蝶城规模不断扩大， 2023 上半年蝶城数量达到 601 个，较年初增加 2.9%， 截止6 月底万物云共推进 150 个蝶城的供应链改造，提升整体基础住宅物业服务毛利率至 16.8%，同比提升 3.1pct。 （ 2）物流仓储服务： 2023 上半年物流业务（含非并表项目） 营收 19.5 亿元（ YoY+17%），其中高标库营收 11.4 亿元（ YoY+9.1%），冷链营收 8.1 亿（不含供应链业务） （ YoY+30.3%）。高标库稳定期出租率 85%，冷链园区稳定期使用率 79%。（ 3）租赁住宅： 2023 上半年租赁业务（含非并表项目） 营收 16.4 亿（ YoY+10.6%），截止 2023 年 6 月底泊寓共运营管理租赁住宅 22.5 万间，累计开业 17.4 万间， 出租率为 95.9%。（ 4）商业开发运营： 截止 2023 年中期，公司累计开业 203 个商业项目（不含轻资产），建面 1119 万方，规划和在建中商业建面 381 万方，上半年营收（含非并表项目）43 亿元（ YoY+7.3%），其中印力管理的项目收入 27.4 亿，整体出租率 94.7%。 三道红线维持绿档，融资成本保持低位。 截止 2023 年上半年，公司有息负债 3214亿元， 较年初增长 2.3%。负债结构合理， 一年内到期的有息负债 457 亿元， 占比14.2%；银行借款、应付债券和其他借款分别占比为 62.4%、 23.7%和 13.9%。三道红线维持绿档，截止上半年公司净负债率 49.5%， 剔除预收账款的资产负债率 67.9%，现金短债比 2.67 倍。公司融资成本保持低位， 2023 年上半年境内新增融资的综合成本为 3.73%。上半年公司分三次完成中期票据发行，累计发行金额 60 亿元，最低票面利率为 3.07%（ 3 年期）； 7 月份， 公司发行了 3 年期的中期票据和 3 年期的公司债券，发行利率分别为 3.07%和 3.1%。 投资建议： 公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中受益。我们预测公司 2023/2024/2025 年营业收入分别为 5235/4966/4655 亿元，归母净利润为 214/215/225 亿元，对应摊薄 EPS为 1.8/1.8/1.9 元/股，当前股价对应 2023 年动态 PE7.8 倍。维持“买入”评级。 风险提示： 政策放松不及预期，毛利率下行超预期，公司持续减值风险
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（以下内容从国盛证券《上半年业绩承压，多元化业务稳步拓展》研报附件原文摘录）万科A(000002) 归母净利润同降 19.4%， 销售管理费用率小幅下降。 2023 上半年公司实现营业总收入 2008.9 亿元（ YoY-2.9%） ， 归母净利润 98.7 亿元（ YoY-19.4%），扣非归母净利润 87 亿元（ YoY-25.9%）。利润下降的主要原因是开发业务结算规模以及结算利润率下降， 公司整体税前毛利率 18.9%，同比下降 1.6pct。 此外， 公司期间费用率小幅上升， 2023 上半年销售管理费用同比下降 0.7pct 至 4%，财务费用率同比上升 1.1pct 至 1.2%，主要因为利息支出及汇兑损失增加；投资净收益同比增长 188.7%至 17.9 亿元，少数股东损益同比减少 9.9%至 53 亿元。 销售额同比小幅下滑， 全口径金额排名行业第二。 公司全年实现销售面积 1297 万平方米（ YoY+0.5%）， 销售金额 2039 亿元（ YoY-5.3%）， 销售均价 15724 元/平（ YoY-5.7%） ， 克而瑞行业全口径销售额排名第二， 销售金额在 15 个城市位列第一，在 12 个城市排名第二，在 5 个城市排名第三。上海、南方、北京区域依然是主力贡献区域，销售额分别占比 34.5%、 24%、 13.4%。 开发业务全年结算收入 1708 亿元（ YoY-4.5%），结算面积 1242 万方（ YoY-5.2%），截止 2023 年中期，公司已售未结算合同金额 4884 亿元，覆盖结算收入 1.1 倍。 拿地聚焦核心城市， 在长三角和粤港澳投资占比达 88%。 公司 2023 上半年累计获取新项目 16 个，规划计容建面 257 万方（ YoY-16.5%），权益计容规划建面148 万方（ YoY-30.7%）。 1-8 月累计获取项目 32 个，总建面 449 万方，权益建面 268 万方，总地价 719 亿元。 公司 2023 上半年拿地主要集中在核心城市，根据公司月度公告统计， 2023 上半年拿地金额主要分布在销售韧性更强的长三角城市群和粤港澳大湾区，投放金额占比分别为 54.4%和 33.2%。截止 2023 年中期，公司在建和规划中项目计容建面 10774 万方（ YoY-21.5%），此外公司还参与了一批旧城改造项目，总计容建面 383 万方。 多元化业务平稳增长。（ 1）物业服务：万物云上半年营收 161 亿元（ YoY+12.2%），蝶城规模不断扩大， 2023 上半年蝶城数量达到 601 个，较年初增加 2.9%， 截止6 月底万物云共推进 150 个蝶城的供应链改造，提升整体基础住宅物业服务毛利率至 16.8%，同比提升 3.1pct。 （ 2）物流仓储服务： 2023 上半年物流业务（含非并表项目） 营收 19.5 亿元（ YoY+17%），其中高标库营收 11.4 亿元（ YoY+9.1%），冷链营收 8.1 亿（不含供应链业务） （ YoY+30.3%）。高标库稳定期出租率 85%，冷链园区稳定期使用率 79%。（ 3）租赁住宅： 2023 上半年租赁业务（含非并表项目） 营收 16.4 亿（ YoY+10.6%），截止 2023 年 6 月底泊寓共运营管理租赁住宅 22.5 万间，累计开业 17.4 万间， 出租率为 95.9%。（ 4）商业开发运营： 截止 2023 年中期，公司累计开业 203 个商业项目（不含轻资产），建面 1119 万方，规划和在建中商业建面 381 万方，上半年营收（含非并表项目）43 亿元（ YoY+7.3%），其中印力管理的项目收入 27.4 亿，整体出租率 94.7%。 三道红线维持绿档，融资成本保持低位。 截止 2023 年上半年，公司有息负债 3214亿元， 较年初增长 2.3%。负债结构合理， 一年内到期的有息负债 457 亿元， 占比14.2%；银行借款、应付债券和其他借款分别占比为 62.4%、 23.7%和 13.9%。三道红线维持绿档，截止上半年公司净负债率 49.5%， 剔除预收账款的资产负债率 67.9%，现金短债比 2.67 倍。公司融资成本保持低位， 2023 年上半年境内新增融资的综合成本为 3.73%。上半年公司分三次完成中期票据发行，累计发行金额 60 亿元，最低票面利率为 3.07%（ 3 年期）； 7 月份， 公司发行了 3 年期的中期票据和 3 年期的公司债券，发行利率分别为 3.07%和 3.1%。 投资建议： 公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中受益。我们预测公司 2023/2024/2025 年营业收入分别为 5235/4966/4655 亿元，归母净利润为 214/215/225 亿元，对应摊薄 EPS为 1.8/1.8/1.9 元/股，当前股价对应 2023 年动态 PE7.8 倍。维持“买入”评级。 风险提示： 政策放松不及预期，毛利率下行超预期，公司持续减值风险
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