国盛证券-保利发展-600048-业绩稳健增长，销售额排名首位-230902

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（以下内容从国盛证券《业绩稳健增长，销售额排名首位》研报附件原文摘录）
　　保利发展(600048) 　　结转规模及结算权益比提升助力公司 2023年上半年业绩平稳增长。 2023年上半年公司实现总营业收入 1370.3 亿元，同比增长 23.7%；归母净利润 122.2 亿元，同比增长 12.7%； 扣非后归母净利润 117.3 亿元，同比增长 15.5%。 公司利润增速低于收入增速主要由于：（ 1）公司上半年毛利率同比下降 4.3pct 至 21.3%，税后毛利率同比下滑 2.9pct 至 18.3%；（ 2）投资净收益同比减少 58.5%至 10.3 亿元。 此外，公司期间费用率同比减少 0.8pct 至 5.1%，少数股东损益同比减少 30.6%至 28.5 亿元。 　　销售额排名提升至行业第一，城市深耕效果显著。 公司 2023 上半年实现销售签约额 2368 亿元，同比增加 12.7%；签约面积 1383 万方，同比增加 5.8%，销售额行业排名提升至第一，市场占有率提升 0.4pct 至 3.8%。公司城市深耕效果显著， 38 个核心城市贡献销售达 87%，同比提升 8pct，长三角和粤港澳大湾区销售贡献约 33%和 24%。 上半年公司在 25 个城市销售排名第一， 46 个城市排名前三， 6 个城市销售金额超百亿。 上半年公司实现销售回笼 2273 亿元，回笼率达到 96%，同比提升 1.1pct。 　　拿地规模行业居前，核心 38 城投资占比达 99%。 2023 年上半年公司新拓展了 41 个项目，总地价 709 亿元，同比增加 17%；容积率面积 385 万方，同比减少 7%，拿地规模在行业内居前；金额口径拿地强度在 29.9%，较去年提升 1pct。 公司坚持聚焦核心城市与城市群，上半年核心 38 城拓展金额和面积占比分别达到 99%和 95%，较去年同期分别提升 9pct 和21pct。 上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过 15%，收益率良好。 　　融资成本持续降低，股权融资积极推进。 截至 2023 年中期，公司有息负债 3564 亿元，较年初降低 6.6pct。 公司 2022 年扣除预收账款后资产负债率 65.3%，较年初下降 3.2pct；净负债率 63.1%，下降 0.5pct；现金短债比 1.38 倍，三道红线保持绿档。 有息负债综合成本 3.73%，较年初下降 19pct，融资优势显著。 此外，公司积极推进股权融资，于 2022 年12 月发布 2023 年度非公开发行 A 股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过 35 名特定对象发行不超过 8.19 亿股，募集资金总额不超过 125亿元，并于 2023 年 6 月获得获证监会同意注册批复。 　　投资建议： 考虑到公司作为央企龙头， 经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地， 土储质量不断优化， 我们认为公司未来有望保持销售规模、提升市占率、拿地毛利率修复，进而带动利润率进一步改善。 我们预测公司 2023/2024/2025 年营业收入为 3209/3310/3323 亿元，归母净利润分别为 192/210/225 亿元，对应摊薄 EPS 为 1.6/1.8/1.9 元/股， 当前股价对应 2023 年动态 PE8.9x。 维持“买入”评级。 　　风险提示： 政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期