国盛证券-房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40%-230902

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：8月市场热度仍处低位，百强权益销售额同比降幅近40%》研报附件原文摘录）
　　8月市场热度仍处低位，权益销售额同比降幅近40%。受行业信心低迷影响，房企供应较7月小幅微增但仍处年内低位；叠加传统的销售淡季，成交依然延续7月下探行情。从8月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3430.5亿元，同比降低33.9%，环比降低1.3%；权益口径销售金额2619.4亿元，同比降低39.6%，环比降低3.1%。从累计情况看，1-8月TOP100房企实现操盘口径销售金额37524.8亿元，同比降低8.5%，较上月累计同比降低3.7pct；权益口径销售金额为29691.5亿元，同比降低9.7%。 　　操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10房企降幅最小，为近小个位数。从2023年1-8月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降3.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降6.1%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降17.4%。从2023年1-8月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降1.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降8.7%。 　　对比2023年1-8月与去年同期，操盘口径销售的门槛唯一增长的是100强门槛。具体看，10强门槛从1136.1亿元下降至1133.9亿元，同比下降0.2%；20强门槛从488.9亿元下降至446.6亿元，同比下降8.7%；30强门槛从337.5亿元下降至275.8亿元，同比下降18.3%；50强门槛从205.1亿元下降至166.7亿元，同比下降18.7%；100强门槛从76.3亿元增长至76.9亿元，同比增长0.8%。 　　企业间销售分化明显，大部分国央企及优质民企韧性较强，多数民企延续二次探底趋势。从2023年1-8月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额2721、2298、2009、1929、1907亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有22家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-8月销售额同比表现来看，华发股份43%、建发房产33%、招商蛇口27%、滨江集团25%、华润置地21%、中海地产17%、保利发展10%、越秀地产6%、绿城中国0%。 　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。近期政策加速落地，择股方向包括：1、竞争格局占优，A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿景中国地产、贝壳；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等；深圳—天健集团等；上海—中华企业等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。