国金证券-万科A-000002-业绩略低于预期，多元业务持续增长-230830

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（以下内容从国金证券《业绩略低于预期，多元业务持续增长》研报附件原文摘录）
　　万科A(000002) 　　事件 　　2023年8月30日万科A披露2023年半年报，2023年上半年实现营业收入2008.9亿元，同比-2.9%；实现归母净利润98.7亿元，同比-19.4%。2023年第二季度实现营业收入1324.2亿元，同比-8.2%；实现归母净利润84.2亿元，同比-22.1%。 　　点评 　　开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期：1H23公司房地产开发业务结算面积1242万方，同比-5.2%，贡献营业收入1708亿元，同比-4.5%。1H23归母净利润降幅大于营业收入，主要由于：①毛利率水平延续下行态势，1H23整体毛利率18.87%，较1H22下降1.59pct。②货币资金体量同比减少188.9亿元，财务费用增至24.1亿元，较1H22同比增加21.83亿元。 　　开发销售规模小幅下滑，投资把握结构性机会：1H23公司实现销售金额2039.4亿元，同比-5.3%，排名行业第二；销售金额在15个城市排第一，12个城市排第二，5个城市排第三。2023年1-8月，公司累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总建面449万方，总地价719亿元，平均楼面价达16003元/方。公司土储依然充足，1H23公司在建面积和规划建筑面积合计1.08亿方，土储权益比例64%。 　　经营服务业务各板块继续保持增长态势：1H23经营业务全口径收入267.3亿元，同比+11.9%。物业板块，万物云营收161亿元/+12.2%，蝶城数量从年初584个增长到601个；物流仓储板块，营收19.5亿元/+17.0%，累计可租赁建面985万方；租赁住宅板块，营收16.4亿元/+10.6%，共运营管理22.47万间长租公寓，出租率95.9%；商业板块，实现营收43.0亿元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理项目营收27.4亿元。 　　信用评级行业领先，财务结构持续改善：1H23公司净负债率49.5%，现金短债比2.7。经营性现金流净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.2%，较2022年下降6.3pct。融资成本降低，1H23新增融资成本3.73%。 　　投资建议 　　公司开发销售略收缩，经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力，我们小幅下调公司盈利预测，2023-25年归母净利润分别为231.8亿元、250.8亿元和269.4亿元，同比增速分别为2.5%、8.2%和7.4%。公司股票现价对应2023-25年PE估值为7.3/6.8/6.3倍，维持“增持”评级。 　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约