申港证券-物业管理及服务行业深度报告：物业板块超额收益与开发关系几何？-211126

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投资摘要：在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。

房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。

以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。

因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。

我们总结了物业板块行情的驱动因素2021年4月19日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。

我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014年6月，以此，复盘过去8年物管板块的历史行情。

超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。

行情核心驱动因素为估值的提升，估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基础。

长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。

我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系我们复盘2014-2021房地产行业政策，将8年间分成7个连续地产调控周期（分成正向、平稳和负向），分别分析各周期物业板块超额收益情况。

核心结论：地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。

行业政策传导到基本面的见效期较长，同时也受货币政策等其他因素影响。

正向行业政策周期，地产股绝对涨幅大，大幅跑赢大盘。

地产政策平稳的时段，物业板块获高超额收益。

2017.12-2018.6和2019.1-2019.12两个时间段，物业板块分别大幅跑赢恒生指数87和49个百分点。

开发的收入贡献比例持续降低碧桂园服务来自开发的收入贡献比例不断降低。

由2017年的24%降低至2020年的19.6%，其中，2018年高达32%。

因此，应该理性看待开发承压对于物管公司的影响。

2021H1新增在管面积与开发相关比重为60.56%。

碧桂园服务2021年中报业绩发布会，新增合同管理面积中碧桂园占比55.7%，存量项目占新增项目比重为70.8%。

物业行业画像A+H物业管理上市公司已达57家。

2019年和2020年是物业管理公司上市密集期，截至2021年10月，港股上市物管公司53家，A股4家。

物管公司的核心业务可以分为基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主增值服务。

投资策略：在地产调控的大环境下，物管公司之间的合并将成为主要趋势，头部物管公司TOP10预计市场份额不断提升。

建议关注合约面积规模大、增值服务收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂服务等。

风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。