国盛证券-房地产开发2023W34：三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进放松-230827

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2023W34：三部门推动落实“认房不认贷”，核心城市有望逐步跟进放松》研报附件原文摘录）
　　三部门推动落实“认房不认贷”。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 　　8月LPR超预期未下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。1年期LPR较上一期下降10个基点，5年期以上LPR保持不变。据贝壳数据，8月全国百城首套主流房贷利率为3.9%，二套为4.81%，环比均持平。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后沪深300指数0.87个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共13支，较上周减少11支，下跌股数为107支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为219.6万平方米，环比提升17.1%，同比下降21.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.0万方，环比22.1%，同比-29.8%；样本二线城市为126.9万方，环比14.0%，同比-15.6%；样本三线城市为38.7万方，环比20.9%，同比-28.3%。从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计9546.0万方，同比-4.3%；一线城市为2229.8万方，同比8.2%；二线城市为5357.4万方，同比-8.6%；三线城市为1958.8万方，同比-4.7%。 　　二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计108.3万方，环比增长15.8%，同比增长5.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.3万方，环比3.4%；样本二线城市为43.1万方，环比4.9%；样本三线城市为36.9万方，环比47.1%。 　　信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加4只；发行规模共计150.50亿元，环比增加33.5亿元，总偿还量95.35亿元，环比减少5.62亿元，净融资额为55.15亿元，环比增加39.12亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券、一般企业债（36.5%、31.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（55.5%）的债券为主。 　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。