开源证券-房地产行业周报：多地完善物业服务标准，部分公司港股通持股比例提升明显-210606

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市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。

此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。

重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

周内物管板块表现一般，金科服务港股通持股比例提升明显2021年第23周，物业板块总市值单周涨跌幅-2.73%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为-0.71%、-2.64%、-0.73%；月初至今板块涨跌幅-4.86%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，及行业多家物管公司部分限售股进入解禁期，近期市场高位盘整。

从周内数据看，金科服务、合景悠活、绿城服务南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升1.49%、0.43%、0.30%。

多地完善物业服务标准，养老服务试点持续推进商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，拟在全国范围内开展城市一刻钟便民生活圈建设试点。

《意见》的发布，给物业公司勾勒了发展边界，利于增值服务开展提供便利性。

北京、陕西、哈尔滨等地相继完善物业管理相关管理办法，明确物业管理服务标准，促进物业服务行业定价机制的完善，推动物业服务业的高质量发展。

住房和城乡建设部在深圳市召开物业服务企业开展居家社区养老服务试点工作推进会，指出物业服务企业要优势，聚焦老龄化社会居家养老服务的痛点，预先布局养老业务。

此外，上海、泸州等地推进物业管理治理，提升物业服务质量。

二季度多家物管公司迎来股份解禁期由于行业内较多物管公司在2020年4季度开始上市，2021年2季度成为多家物管公司基石投资者的解禁期。

我们统计，在行业45家物管公司中，有12家物管公司在2季度迎来解禁期；其中市值50亿元人民币以上、且2季度达到解禁窗口期的物管公司有卓越商企服务、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活共7家。

除去世茂服务外（上市时无基石投资者），其余6家物管公司的基石投资者解禁股份市值达239亿元，仅占6家公司总市值的8.5%，占比较小。

从上市后股价涨幅情况看，除卓越商企服务外，其余物管公司涨幅均在25%以上，均值在34%，因此基石投资者短期内或存在一定减持套利动力。

但我们认为，物管行业当前成长确定性较强，同时业务模式持续完善成熟，行业发展前景明朗，仍较为看好中长期市场表现。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。