中信证券-房地产行业专题研究：增加土地供给，深化预算改革-210606

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把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收入地位下降。

政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。

财政部等联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综[2021]19号），提出将于2021年7月1日开始试点把国有土地使用权出让收入等划转税务部门征收；2022年1月起，全面实施征管划转工作。

从两本大账到全预算口径优化。

我们认为，改革的初衷并不是调控房地产市场，也不是否定或者淡化国有土地使用权出让收入。

目前超过8万亿的国有土地使用权出让收入，几乎相当于地方一般公共预算收入的规模，是当前任何一种税收所无法替代的。

但一般公共预算和政府性基金预算两本大账，增加了财政收支体系的复杂性，也的确有简并优化的空间。

改革可能进一步推动土地供给增加。

在改革落地之前，出于保留资金运用灵活性的考虑，地方可能增加土地供给。

改革落地之后，由于国有土地使用权收入匹配的资金用途可能更加多元，资金需求可能上升，客观上也可能推动地方增加土地供给。

增加土地供给是大势所趋，土地市场的激烈竞争不可持续。

最近几年，我们很少见到控供给的说法，部分城市存量房供给减少，客观上要求增加土地供给对冲。

增加土地供给既有利于增加土地出让金，又有利于遏制房价过快上涨。

当前不少城市存在房价上涨压力，预计2021年下半年土地出让规模明显加大，土地市场竞争激烈程度有所下降。

紧信用和高供给之下，高信用和强运营缺一不可。

我们认为，对部分强信用和强运营的企业而言，2021年下半年土地市场供给的增加，或有利于其盈利能力触底反弹。

行业估值确实已经很低，我们期待市场对企业盈利能力下降的预期逐渐缓和，推荐龙湖集团、碧桂园、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股集团、华润置地、金地集团等。

风险提示：企业信用风险；企业盈利能力下降风险。