国盛证券-房地产开发行业周报：5月全国房贷利率继续上升，土地出让收入划归税务部门征收-210607

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行情回顾：涨幅位列中后段，落后大盘0.30个百分点。

本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘0.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。

本周上涨个股共59支，较上周减少50支，下跌股数为78支。

（若无特别说明，本周报告中本周指2021/5/31-2021/6/4）。

新房成交情况：本周52个城市新房成交面积为750.0万平方米，环比提升5.4%，同比下降1.0%。

样本一、二、三线城市新房成交面积分别为99.8、387.2、263.1万平方米，环比变动分别为7.8%、18.6%、-10.1%。

从4周累计环比来看，本周一线城市北京（3.4%）环比上升，上海（-3.3%）、广州（-10.9%）、深圳（-0.3%）环比均有下降。

二三线城市中，杭州（59.1%）、福州（54.1%）、东莞（54.1%）等共计32个城市环比实现增长；其余16个城市环比出现下降。

分城市群来看，本周10个城市群中，相较去年同期，长江中游城市群（173.3%）、京津冀城市群（101.1%）、山东半岛城市群（1.2%）同比实现上升；北部湾城市群（-28.2%）、非城市群（-24.8%）、成渝城市群（-21.4%）等同比有所下降。

二手房成交情况：本周12城二手房总成交面积为124.2万方，环比下降15.5%。

本周12城总成交套数为12778套，环比下降16.4%,同比下降20.7%；总成交面积为124.2万方，环比下降15.5%，同比下降17.1%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-17.8%、-13.5%、-15.6%。

去化情况：本周14座样本城市平均去化周期为11.8周，环比下降14.6%。

一线城市去化周期为13.5周，环比下降13.6%；样本二线城市去化周期为10.0周，环比下降16.4%；三线城市去化周期为17.0周，环比下降9.2%。

政策追踪：财政部发布通知土地出让收入划归税务征收；5月LPR13个月未发生变动，全国房贷利率继续上升。

中央政策方面，财政部发布通知将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收，并自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

全国银行间同业拆借中心公布2021年5月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续13月无变化。

据融360大数据研究院，2021年5月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

发改委宣布将通过投资专项支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。

地方政策方面，苏州、长沙、合肥、郑州完成首次集中供地；上海、绍兴加强了限购政策；南京增加了无房家庭的认定标准；广州、深圳加强市场监管，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务；深圳取消人才租房和生活补贴政策；南京放款人才落户条件。

融资情况：发行规模共计74.68亿元，净融资额为-27.15亿元。

本周（5.31-6.5）共发行房企信用债8只，环比减少4只；发行规模共计74.68亿元，环比减少34.12亿元，总偿还量101.83亿元，环比减少37.28亿元，净融资额为-27.15亿元，环比增加3.16亿元。

投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。