加入VIP免费下载中银证券-房地产行业2023年7月月报：7月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集-230821
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核心观点 新房： 7 月成交同环比跌幅均超三成，同比降幅有所扩大；累计同比收窄至 3%。 7 月 40 城新房成交面积 1196万平，环比-32%，同比-33%，同比增速较上月下降 0.5pct。 1-7 月 40 城新房成交面积 1.17 亿平，同比+3%，增幅较上月收窄6pct。 3 月销售“小阳春”后已经四个月同比增速连续下跌，整体市场持续承压。 分城市能级来看， 一线城市跌幅小于二三四线，累计同比仍有 14%的增长。 1）一线城市 7 月新房成交面积环比-18%，同比-18%，同比降幅较上月扩大 2.7pct，跌幅小于二三四线； 1-7 月累计同比仍有 14%的增长。其中上海成交高位回落，新房成交面积同比-27%，环比-15%，一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围，另一方面前期需求集中释放，当前市场热度转降。北京本月供应主力区域集中在大兴区，新房成交面积环比-6%。广深市场也进入阶段性瓶颈期，新房成交同环比也出现下跌。 2）二线城市 7 月新房成交面积环比-32%，同比-39%，同比增速较上月上升 4.5pct， 1-7 月累计同比下降 4%。我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。 3）三四线城市新房成交面积环比-43%，同比-35%，同比增速较上月下降了 18pct， 1-7 月累计同比+7%。除荆门同环比正增长，其余三四线城市同比均出现了不同幅度的下跌。 二手房： 7 月二手房成交同比降幅扩大，累计同比增幅收窄至 31%。 7 月 18 城二手房成交面积 653 万平，环比-13%，同比-14%，同比降幅较上月扩大了 13.3pct。 1-7 月 18 城二手房成交面积 5632 万平，累计同比+31%。一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别下降 14%、 13%、 12%，同比增速分别为-15%、 -19%、 1%，累计同比增速分别为 18%、 40%、 33%。 从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显。除韶关、佛山外， 所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，我们跟踪的城市中有七成在 7 月二手房成交面积同比下滑。 相比之下，前期热度较高的苏州、杭州和厦门相对跌幅较大，同比降幅分别达 24%、 25%、 34%，一方面是需求集中释放后成交缩量，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长，另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，成交基数偏高。仅南宁、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。 库存与去化： 7 月整体库存面积与去化周期同环比均下降。 截至7 月底12 城新房住宅库存面积为1.20 亿平，环比-1%，同比-2%；去化周期为13 个月，环比-1%，同比-12%。具体来看，四成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。 开盘去化率： 重点城市 7 月平均开盘去化率下降至 36%，较上月下降 10pct。 目前来看，经历了年中放量， 7 月房企推盘积极性回落，整体开盘较少，各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘占比上升有关。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落。宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3成，短期内复苏动能明显不足。 土地市场： 7 月全国土地成交规模维持低位，核心城市土拍或将进一步降温。 7 月全国（300 城）住宅类成交土地建面4287 万平，环比-24%，同比-45%，同比增速较6 月下降6.3pct。本月全国住宅类用地平均溢价率为5.62%，环比-0.64pct，同比+1.82pct。其中一线城市溢价率达7.47%，同比+2.16pct。 除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍中， 还出现年内首次流拍和本地国资委托底的现象。 在当前销售持续回落的影响下，叠加大量优质地块已在上半年的密集出让，房企拿地回归理性和谨慎，土地成交规模或将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温。 从累计来看， 2023 年1-7 月全国住宅类用地土地成交总价同比下降27.8%， 降幅较上月扩大了8pct； 溢价率6.1%，同比提升2pct。 房企： 1）销售：百强房企7月单月销售同比降幅扩大， 1-7月累计同比由正转负。 百强房企7 月单月实现权益销售额2616 亿元，同比下降38%（前值： -32%）； 1-7 月累计实现权益口径销售额2.71万亿元，同比-5.1%（前值： +0.1%）。TOP20 房企中， 1-7 月累计销售额同比增幅较大的为越秀（66%）、华发（46%）、建发（44%）、招蛇（31%）、滨江（29%）。 2）拿地： 7月百强房企拿地强度同比下降，投资回归理性。 百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元，同比-46%（前值:-20%）；拿地强度从 6 月的 37%提升至 47%，同比下降 6pct。具体来看，单月土地投资较多的有：建发（拿地金额143 亿元，拿地强度138%）、中建（118 亿元）、保利（116 亿元， 37%） 。本月多数房企拿地金额环比大幅减少，龙湖、中海等 7 月并未拿地。 一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。从累计来看， 2023 年1-7 月百强房企全口径拿地金额 8270 亿元，同比仍有 19.6%的下降，拿地强度同比下降 3.7 个百分点至 22%。具体来看， 1-7月拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额600 亿元，拿地强度32%）、万科（505 亿元， 23%）、保利（500 亿元，19%）、建发（491亿元， 47%）、滨江（441 亿元， 43%）、中海（406 亿元， 21%）、绿城（366 亿元， 34%）、招蛇（336 亿元， 18%）。 我们认为，随着上半年核心城市优质地块的补充，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，拿地房企依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。 3）融资：房企单月融资规模环比虽回升，但仍处于较低水平。 7月行业国内外债券、信托、 ABS 发行规模771 亿元，同比-2%，环比+8%，平均发行利率 3.46%，同比-0.31pct，环比+0.46pct。 1-7 月累计发行 4635 亿元，同比-18%。主流房企中 7 月招蛇、万科、金融街、华润发行国内债券规模较大，均超过30 亿元。 年内国内外债券到期小高峰已过。 2023Q3、 Q4国内外债券到期规模分别为2470、 1834 亿元， 8、 9、 10月分别到期694、 865、 730 亿元。 8 月面临债务到期压力的房企有招蛇（62 亿元）、龙湖（42亿元）、富力（36 亿元）、宝龙（31亿元）、金融街（30亿元）。 政策： 1）需求端： 7月下旬至今中央和地方密集表态。 发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求；国常会强调要调整优化房地产政策；公安部发声全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策；央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应，四个一线城市先后表态。根据财联社报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。 我们认为，虽然各方积极表态打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日。 2）供给端：持续围绕金融“16条”和“三支箭”推进。 一方面， 金融16 条政策期限延长。另一方面， 8 月3 日央行主持召开民企发展座谈会，推进民企债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，龙湖、新希望、旭辉、美的等多家房企参与。 供给端放松政策目前仍围绕金融16条和“三支箭”推进，仍需等待新政策的发力。 3）今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。 政治局会议明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产” ； 7 月21 日国常会发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确了城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。 我们认为， 城中村改造将是未来行业长期发展方向之一。但是城中村改造主要限于一二线城市内，实际对销售占比较大的三四线城市难以直接受益，因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限。城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。 投资建议 7 月新房与二手房市场均持续走弱。 虽然 7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。 现阶段我们建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。 风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
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（以下内容从中银证券《房地产行业2023年7月月报：7月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集》研报附件原文摘录）核心观点 新房： 7 月成交同环比跌幅均超三成，同比降幅有所扩大；累计同比收窄至 3%。 7 月 40 城新房成交面积 1196万平，环比-32%，同比-33%，同比增速较上月下降 0.5pct。 1-7 月 40 城新房成交面积 1.17 亿平，同比+3%，增幅较上月收窄6pct。 3 月销售“小阳春”后已经四个月同比增速连续下跌，整体市场持续承压。 分城市能级来看， 一线城市跌幅小于二三四线，累计同比仍有 14%的增长。 1）一线城市 7 月新房成交面积环比-18%，同比-18%，同比降幅较上月扩大 2.7pct，跌幅小于二三四线； 1-7 月累计同比仍有 14%的增长。其中上海成交高位回落，新房成交面积同比-27%，环比-15%，一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围，另一方面前期需求集中释放，当前市场热度转降。北京本月供应主力区域集中在大兴区，新房成交面积环比-6%。广深市场也进入阶段性瓶颈期，新房成交同环比也出现下跌。 2）二线城市 7 月新房成交面积环比-32%，同比-39%，同比增速较上月上升 4.5pct， 1-7 月累计同比下降 4%。我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。 3）三四线城市新房成交面积环比-43%，同比-35%，同比增速较上月下降了 18pct， 1-7 月累计同比+7%。除荆门同环比正增长，其余三四线城市同比均出现了不同幅度的下跌。 二手房： 7 月二手房成交同比降幅扩大，累计同比增幅收窄至 31%。 7 月 18 城二手房成交面积 653 万平，环比-13%，同比-14%，同比降幅较上月扩大了 13.3pct。 1-7 月 18 城二手房成交面积 5632 万平，累计同比+31%。一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别下降 14%、 13%、 12%，同比增速分别为-15%、 -19%、 1%，累计同比增速分别为 18%、 40%、 33%。 从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显。除韶关、佛山外， 所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，我们跟踪的城市中有七成在 7 月二手房成交面积同比下滑。 相比之下，前期热度较高的苏州、杭州和厦门相对跌幅较大，同比降幅分别达 24%、 25%、 34%，一方面是需求集中释放后成交缩量，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长，另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，成交基数偏高。仅南宁、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。 库存与去化： 7 月整体库存面积与去化周期同环比均下降。 截至7 月底12 城新房住宅库存面积为1.20 亿平，环比-1%，同比-2%；去化周期为13 个月，环比-1%，同比-12%。具体来看，四成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。 开盘去化率： 重点城市 7 月平均开盘去化率下降至 36%，较上月下降 10pct。 目前来看，经历了年中放量， 7 月房企推盘积极性回落，整体开盘较少，各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘占比上升有关。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落。宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3成，短期内复苏动能明显不足。 土地市场： 7 月全国土地成交规模维持低位，核心城市土拍或将进一步降温。 7 月全国（300 城）住宅类成交土地建面4287 万平，环比-24%，同比-45%，同比增速较6 月下降6.3pct。本月全国住宅类用地平均溢价率为5.62%，环比-0.64pct，同比+1.82pct。其中一线城市溢价率达7.47%，同比+2.16pct。 除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍中， 还出现年内首次流拍和本地国资委托底的现象。 在当前销售持续回落的影响下，叠加大量优质地块已在上半年的密集出让，房企拿地回归理性和谨慎，土地成交规模或将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温。 从累计来看， 2023 年1-7 月全国住宅类用地土地成交总价同比下降27.8%， 降幅较上月扩大了8pct； 溢价率6.1%，同比提升2pct。 房企： 1）销售：百强房企7月单月销售同比降幅扩大， 1-7月累计同比由正转负。 百强房企7 月单月实现权益销售额2616 亿元，同比下降38%（前值： -32%）； 1-7 月累计实现权益口径销售额2.71万亿元，同比-5.1%（前值： +0.1%）。TOP20 房企中， 1-7 月累计销售额同比增幅较大的为越秀（66%）、华发（46%）、建发（44%）、招蛇（31%）、滨江（29%）。 2）拿地： 7月百强房企拿地强度同比下降，投资回归理性。 百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元，同比-46%（前值:-20%）；拿地强度从 6 月的 37%提升至 47%，同比下降 6pct。具体来看，单月土地投资较多的有：建发（拿地金额143 亿元，拿地强度138%）、中建（118 亿元）、保利（116 亿元， 37%） 。本月多数房企拿地金额环比大幅减少，龙湖、中海等 7 月并未拿地。 一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。从累计来看， 2023 年1-7 月百强房企全口径拿地金额 8270 亿元，同比仍有 19.6%的下降，拿地强度同比下降 3.7 个百分点至 22%。具体来看， 1-7月拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额600 亿元，拿地强度32%）、万科（505 亿元， 23%）、保利（500 亿元，19%）、建发（491亿元， 47%）、滨江（441 亿元， 43%）、中海（406 亿元， 21%）、绿城（366 亿元， 34%）、招蛇（336 亿元， 18%）。 我们认为，随着上半年核心城市优质地块的补充，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，拿地房企依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。 3）融资：房企单月融资规模环比虽回升，但仍处于较低水平。 7月行业国内外债券、信托、 ABS 发行规模771 亿元，同比-2%，环比+8%，平均发行利率 3.46%，同比-0.31pct，环比+0.46pct。 1-7 月累计发行 4635 亿元，同比-18%。主流房企中 7 月招蛇、万科、金融街、华润发行国内债券规模较大，均超过30 亿元。 年内国内外债券到期小高峰已过。 2023Q3、 Q4国内外债券到期规模分别为2470、 1834 亿元， 8、 9、 10月分别到期694、 865、 730 亿元。 8 月面临债务到期压力的房企有招蛇（62 亿元）、龙湖（42亿元）、富力（36 亿元）、宝龙（31亿元）、金融街（30亿元）。 政策： 1）需求端： 7月下旬至今中央和地方密集表态。 发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》，支持刚性和改善性住房需求；国常会强调要调整优化房地产政策；公安部发声全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策；央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应，四个一线城市先后表态。根据财联社报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策、降低二套房首付比例下限。 我们认为，虽然各方积极表态打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日。 2）供给端：持续围绕金融“16条”和“三支箭”推进。 一方面， 金融16 条政策期限延长。另一方面， 8 月3 日央行主持召开民企发展座谈会，推进民企债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，龙湖、新希望、旭辉、美的等多家房企参与。 供给端放松政策目前仍围绕金融16条和“三支箭”推进，仍需等待新政策的发力。 3）今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。 政治局会议明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产” ； 7 月21 日国常会发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确了城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。 我们认为， 城中村改造将是未来行业长期发展方向之一。但是城中村改造主要限于一二线城市内，实际对销售占比较大的三四线城市难以直接受益，因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限。城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。 投资建议 7 月新房与二手房市场均持续走弱。 虽然 7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，打开了市场对于政策宽松的想象空间，但目前尚未有实质落地。我们认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。 现阶段我们建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。 风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
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