亿翰智库-5月房地产行业月报（第35期）：集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题-210606

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政策速览：供需两端保刚需、稳预期，引导市场理性交易5月出台的政策主要是从供应端和需求端出发，目的为了增加市场透明度，切实保障刚需。

供应方面，绍兴、深圳等城市提出增加住宅用地供应量，缓解住房供需紧张，稳定市场预期。

深圳与成都分别针对新房和二手房进行价格指导，使房价更加透明，投资空间进一步被压缩的同时，倒逼开发商与中介释放房源，增加市场住房供应量。

需求方面，各城市政府针对新房、学区房和小产权房继续发布补丁政策，严格筛选刚需，保障刚需，坚决打击炒房行为，引导市场平稳健康发展。

住宅市场：城市冷热不均，供应低迷下总成交微降从我们监测的40城数据来看，5月商品住宅成交面积为2446.2万平米，同比增长20.9%，环比下降5.2%。

整体来看，5月住宅市场运行平稳，成交量略低于4月，但是高于2019和2020年同期水平。

据我们观察，5月多数城市住宅供应量较低，不利于成交。

此外，需求方面，首先，房地产调控政策上，自2020年下半年起，热点城市不断以打补丁的形式收紧调控政策，抑制投资需求；其次，资金方面，排查经营贷违规流入房地产市场，银行推进房地产贷款集中度管理，宁波和深圳等城市提高房贷利率等也一定程度上冲击了购房需求。

以上因素，导致短期内住宅市场总成交趋于平缓。

年中已至，为了冲击半年度销售业绩，预计开发商将加快施工进度，供应更多的货量，6月住宅市场成交量有望回升。

土地市场：集中供地下核心二线量价齐升，三四线规避窗口期减少供应2021年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积19025.2万平米，同比下降18%，环比基本持平。

成交总建筑面积为11112.4万平米，同比下降40%，环比下降14%。

按城市能级划分，一线城市与普通二线城市呈现成交、溢价率下行，楼面价上升的趋势。

其中，一线城市土地供应量降低，导致成交规模降低；普通二线受热点城市集中供地的影响，热度些微下降，使得成交规模减少。

在价格方面，一线城市与普通二线城市中，5月集中供地的城市热度较4月高，地块质量较好，促使楼面价上升；且主动控制土地出让的上限价格，导致溢价率下行。

核心二线城市的供应、成交、溢价率、楼面价均呈上升趋势，主要由于5月集中供地以核心二线城市为主，市场热度较高，推升各指标走高。

三四线城市基于多个热点城市集中供地，适度减少土地供应的同时，推出地块质量较好，推升溢价率与楼面价走高。

企业表现：销售热度依旧，投资结构变化明显，资金成本缓慢下行投资方面，排除疫情影响，与2019年同期相比，房企的投资力度已经有所恢复，投资金额同比上升15.8%。

从首批集中供地的热度来看，房企投资意愿较强，不过冷热不均现象较为严重，预计后期投资金额将保持上升。

销售方面，TOP200房企1-5月累计销售金额同比增加54.3%，同比维持较高增速，整体市场热度仍然较高。

房企信用债融资规模316.6亿元，环比回落62.8%；境外融资规模为35.9亿美元，环比上升64.1%。

随着市场情绪的回暖，5月海外债发行较为火热。

资本市场方面，市场对房企的盈利预期较低，地产股估值受到显著压制，大型房企股价普跌。