国信证券-保利物业-6049.HK-大物业时代的国家力量-210606

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保利物业：大物业时代的国家力量公司成立二十余年已成为中国规模领先的物业管理综合服务商，在管面积超过3.8亿平方米。

公司作为大物业战略的先行先试者，是当之无愧“大物业时代的国家力量”。

公司三线业务齐头并进，在高基数下取得了稳定的增长，收入结构合理健康，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务营收占比分别为61.6%、16.7%、21.8%。

基础物管：“内生+外延”驱动，聚焦优势区域公司基础物管业务规模位居领先地位，跟从母公司的战略思路，聚焦优势区域布局。

从结构上看，公司来自第三方项目的物业管理收入占比逐渐提升。

除母公司持续增长为公司带来稳定的在管面积增量之外，公司在市场招投标方面具有显著竞争优势，加速低成本高质量的扩张，第三方项目规模不断提升，同时，公司发挥央企优势，发力合资合作，截至2020年末，公司第三方住宅合同面积超8770万平方米，同比增长30%，增速远超公司总合同面积增长水平。

三大业态并重，深耕公共服务公司致力于发展全业态管理，2020年公司非居业态物业管理收入同比增长53%，占总物业管理收入的30%，其中公共服务收入占比由2019年的13%提升至16%，提升较为明显。

公司始终站在与国家政策同频共振的角度，深耕公共服务市场，是当之无愧的公共服务市场领先者。

长期来看，在公司的收入结构中，非居业态的占比将继续显著提升，这将成为公司领先、差异化的竞争优势，未来公司将持续深耕城市服务，受益于服务边界扩容所带来的规模红利。

估值与投资建议公司作为大物业时代的国家力量，业绩增长确定性强，高基数下成长性可观，公司外拓能力出众，在公共服务领域是当之无愧的龙头，增长空间广阔。

我们认为公司股票价值在83.9-93.6港元之间，较当前股价有46%至63%的空间，预计公司未来三年归母净利润分别为8.8、11.3、14.3亿元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。