东方证券-房地产行业2021年第23周地产周报：新房销售继续上行，土地出让金划入税务部门征收-210607

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核心观点本周市场回顾。

第23周房地产板块指数弱于沪深300指数与创业板指数。

房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.7%。

沪深300指数报收5282.28，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报3242.61，周度涨幅-0.3%；房地产板块指数报收3744.09，周度涨幅为-1.4%。

本周行业要闻。

数据方面，央行将上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%；《5月国民安居指数报告》显示，2021年5月全国重点监测67城新房在线均价下跌0.18%，其中有28城新房在线均价环比上涨。

二手房在线挂牌均价环比上涨0.06%，其中有30城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。

宏观政策方面，二手房市场调控政策力度不断加大，中央继续坚持“住房不炒“定位，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设，同时继续遏制经营贷违规流入房地产苗头。

地产一周数据回顾。

本周新房销售增长，二手房销售减少。

第23周29大城市新房销售为5.1万套，较第22周增加4.7%；11大城市二手房销售1.3万套，较第22周减少15.6%；一线城市新房、二手房交易较第22周的增速分别为10.3%，-19.6%；二线城市新房、二手房交易较第22周的增速分别为1.5%，-12.8%。

整体库存量、库销均比上周有所减少。

截至第23周15大城市库存为114.5万套，较第22周减少2.5万套；库销比为9.6个月，较第22周减少0.3个月。

土地市场出让热度不减。

第23周26大城市合计成交土地52块，较第22周增加1块。

土地出让金额上升。

26大城市土地出让金为为710.4亿元，较第22周增长241.0亿元。

平均溢价率降低。

26大城市土地成交平均溢价率为17.5%，较第22周下降10.3个百分点，土地流拍数量为0块。

重点公司公告。

招商蛇口发行公司债。

荣盛发展等5家公司发布2021年5月经营数据。

华侨城等5家公司控股股东计划开展增减持活动。

投资建议与投资标的本周新房销售继续增长，土地市场溢价率略有下降。

土地市场出让金等四项非税收入划入税务部门征收引发市场争议，我们认为政策目的是规范财政，不宜过度解读，但土地市场可能降温，部分高负债的区域性房企潜在风险有所增加。

我们认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。

我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。

同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)。

风险提示疫情影响导致销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度高于预期。