东方证券-2023年第32周地产周报：因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果-230813

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（以下内容从东方证券《2023年第32周地产周报：因城施策持续优化，继续观察后续政策节奏及效果》研报附件原文摘录）
　　核心观点 　　本周市场回顾。第32周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.2%。沪深300指数报收3884.25，周度涨幅为-3.4%；创业板指数报收2187.04，周度涨幅-3.4%；房地产指数（申万）报收2831.50，周度涨幅为-4.6%。 　　统计数据方面。住建部：保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。央行：7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元。地方政策方面。上海：在竞价达到最高限价后摇号前加入竞“高品质建设”环节。武汉江夏：房屋置换奖励成交金额1%。河南：印发扩大消费若干政策通知，推进郑州、开封现房销售试点。杭州：扩大余杭区限购放宽圈。广州：回应针对刚改需求支持和认房不认贷政策的提问。湖南：发布保交楼行动方案，划档进行复工交付分类管理。山东：举办政策吹风会，强化住房等大宗消费支撑。江苏：全省除南京、苏州市区外全面取消落户限制。惠州：进一步推进户籍改革，吸引周边城市人群。广州：鼓励具有城市更新经验的国企参与旧村改造。长沙：在全国率先提出构建“保障房、刚需房、改需房”三房体系，刚需房和改需房按7:3的比例供应，不再要求单宗宅地配建10%租赁住房。重庆、成都、南昌、海南、贵阳贵安等省市优化公积金范围、“带押过户”、商转公、首付比例等政策。 　　第32周新房和二手房销售量均较上周减少。第32周44大城市新房销售为1.6万套，较第31周减少33.5%；21大城市二手房销售1.36万套，较第31周减少3.8%。一线城市新房、二手房交易较第31周分别减少37.1%、减少13.1%；二线城市新房、二手房交易较第31周分别减少23.5%、增加0.1%。库存量和库销比均较31周上升。截至第32周，18大城市库存为105.1万套，较第31周增加1182套；库销比为18.9个月，较第31周增加0.7个月。本周土地市场活跃度较第31周上升。第32周36大城市市本级合计成交土地42块。土地出让金减少。2023年第32周36大城市市本级土地出让金为358.4亿元，较第31周减少244.4亿元。平均溢价率下降。2023年第32周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.8%，较第31周下降1.4个百分点。第32周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为2块。 　　重点公司公告。碧桂园、中国金茂发布中期业绩预告。保利发展、华润置地、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、金地集团等公布7月经营数据。城建发展等更新7月拿地情况。建发国际、融创中国、首开股份等披露股权交易事项。 　　投资建议与投资标的 　　各地房地产政策持续优化。河南印发持续扩大消费若干政策措施，持续促住房消费政策，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限、完善二套房认定标准，并推进郑州、开封现房销售试点。江苏全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策，并将落实降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策。重庆优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准，成都、南昌、海南、贵阳贵安等省市公积金政策亦有所优化。另外武汉江夏实行房屋置换奖励，杭州余杭区限购放宽范围扩大，山东继续表态支持房地产等。我们认为后续地产股行情或存在以下观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观测到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观测到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。