国盛证券-房地产开发2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地-230813

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地》研报附件原文摘录）
　　7月居民中长期贷款重回负增，基本面持续疲弱静待核心城市政策落地。2023年7月新增居民户中长期贷款为-672亿元，同比少增2158亿元，占当月新增居民中长期贷款比重降至-19.4%，为近年来最低值。7月居民按揭贷款重回负增，指向当前房地产市场基本面依然疲弱，7月我们跟踪的样本30城成交面积同比-34.8%，量能创今年以来月度成交新低；部分居民提前还贷的行为也拖累按揭贷款负增，7月居民户存款减少8093亿元，同比少增4713亿元。我们认为，在7月政治局会议定调房地产未来政策方向后，核心城市进一步的宽松政策有望对市场产生积极的作用。但房地产市场基本面的企稳修复往往是滞后于宽松数月的，需关注核心城市具体落地政策的力度及宽松节奏。 　　碧桂园11只债券停牌。碧桂园于8月10日发布盈利警告，公司预计2023H1净利润亏损450-550亿元，而2022同期实现盈利19.1亿元。公司在销售萎靡、融资受阻的环境下，流动性持续承压，公司于8月12日晚间发布多则公告，其11只债券将于8月14日起停牌，合计规模达157亿元。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300指数1.19个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少86支，下跌股数为106支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为154.2万平方米，环比下降25.7%，同比下降35.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.5万方，环比-30.8%，同比-31.6%；样本二线城市为89.0万方，环比-19.3%，同比-33.1%；样本三线城市为25.7万方，环比-35.8%，同比-45.2%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9134.6万方，同比-3.2%；一线城市为2131.6万方，同比11.3%；二线城市为5115.2万方，同比-8.3%；三线城市为1887.8万方，同比-3.0%。 　　二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计97.8万方，环比增长7.7%，同比增长0.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2万方，环比6.5%；样本二线城市为46.0万方，环比6.1%；样本三线城市为26.6万方，环比11.8%。 　　信用债：本周共发行房企信用债17只，环比增加3只；发行规模共计108.69亿元，环比增加16.69亿元，总偿还量187.41亿元，环比增加40.25亿元，净融资额为-78.72亿元，环比减少23.56亿元。 　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。