国盛证券-REITs二季报及行情点评：如何看近期的公募REITs市场？-230808

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（以下内容从国盛证券《REITs二季报及行情点评：如何看近期的公募REITs市场？》研报附件原文摘录）
　　回顾REITs季报发布前后的行情，季报发布前政策利好叠加部分业绩较优的产品提前发布业绩预告，呈现普涨的态势。季报发布当天不同REITs表现涨跌互现，季报发布后整体二级价格因二季报表现不同而分化，尤其是跟随可供分配现金流完成的情况。季报发布前两周，7月5日晚间，多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，市场情绪扭转。同时，13只REITs在7月3日到7月13日（季报发布前一周到两周的时间）期间首次发布经营预告，叠加效应导致REITs季报发布前两周，板块普涨，且高速板块涨幅居前。虽然公募REITs市场整体对于基本面表现钝化，但季报后仍有短期的季报行情。发布季报当天根据季报情况板块分化。跌幅最大的为华安张江光大REIT、建信中关村REIT，当日下跌3.66%、2.33%。由于二季度招租进展低于预期，华安张江光大REIT首发项目张江光大园项目出租率环比一季度持平，为70.57%，新项目不考虑哲库退租，出租率为94.05%；建信中关村REIT甚至出租率环比一季度进一步下探，引发抛盘。其次为中国交建REIT，由于恢复不及预期，可供分配现金流完成度较低。表现较好的为鹏华深圳能源REIT、普洛斯REIT和临港创新产业REIT。季报发布后一周的时间，仍处在季报行情中，根据季报表现（尤其是可供分配现金流完成度情况）有所分化。季报发布后第二周，市场情绪好转，且保障房及仓储这类债性更强的产品表现更好。 　　从成交情况热度来看，二季度整体维持低位，近期成交换手有所提振，但目前增量资金进场有限，后续仍需观察增量资金行为。一季报发布前后，整体REITs板块的换手率一度到0.5%附近，7月6日以来，公募REITs市场在FOF进场等政策利好下情绪好转，换手率明显提升至1%上下。我们分别计算了2023年预期可供分配现金流下、以及实际H1年化下的各只产品的派息率。配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs、生态环保类REITs、以及经营更为稳定的保障房类REITs。 　　从Q2EBITDA完成度来看，27只REITs中，19只超额完成，8只低于预期。高速类表现较弱，7只产品中，仅有国金中国铁建高速REIT和华泰江苏交控REIT两只完成预期。另外建信中关村由于招租不及预期，单季度完成度只有65.24%。表现最好的是鹏华深圳能源REIT。 　　从Q2可供分配收益完成情况来看，27只REITs可供分配现金流中，15只超额完成，12只低于预期，整体产权类表现优于特许经营权类，保障房、仓储类资产表现稳定性突出。具体来看，高速公路类REITs二季度整体通行量环比下降，7只中5只未完成预期，仅国金铁建REIT、浙商沪杭甬REIT超额完成。生态环保类REITs中，中航首钢绿能REIT受到北京暴雨影响，需观察后续恢复进展。园区类REITs经营表现分化较大，其中张江光大REIT、建信中关村REIT出租率二季报均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园REITs表现尚可，厂房REITs经营表现稳健。仓储类、保障房类REITs均超额完成，运营情况继续维持稳定。能源类REITs整体运营情况较好，京能光伏REIT和国电投新能源REIT应收账款占用较大，若将应收回收，可供分配现金流也为超额完成。 　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。