国盛证券-房地产开发2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松-230806

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松》研报附件原文摘录）
　　近期地方出台需求端政策频次显著提升。本周郑州、南京先后出台城中村改造相关政策，其中郑州政策提及，对于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主；郑州同时取消了3年限售的规定。本周南京对集体土地房屋征收推行房票安置，拓宽补偿安置渠道，建立全市统一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青岛、贵阳、福州等多地出台需求端政策。 　　7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策。从我们跟踪的样本30城新房成交看，7月创今年以来月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者的信心较弱，自2022年以来“因城施策”背景下全国各地已推出大量松绑楼市的政策，近期在中央定调的背景下各地出台政策频次再度提升，但相对低能级城市的政策对于购房者信心提振的边际效果已经很弱，我们认为现阶段应更关注一线城市地产政策的放松进度。上周末至本周初4个一线城市住建委、住建局均有所表态，我们认为一线城市的宽松政策已在路上，或将很快出台。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数2.31个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共102支，较上周减少7支，下跌股数为21支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为203.4万平方米，环比下降6.3%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.1万方，环比-15.1%，同比-21.6%；样本二线城市为106.6万方，环比-5.2%，同比-39.4%；样本三线城市为39.7万方，环比6.4%，同比-32.0%。从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计8976.3万方，同比-2.4%；一线城市为2092.1万方，同比12.7%；二线城市为5022.5万方，同比-7.7%；三线城市为1861.7万方，同比-2.0%。 　　二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计89.6万方，环比下降9.0%，同比下降14.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为23.7万方，环比-17.1%；样本二线城市为42.1万方，环比-2.0%；样本三线城市为23.8万方，环比-11.7%。 　　信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计92.00亿元，环比增加11.24亿元，总偿还量147.16亿元，环比增加10.07亿元，净融资额为-55.16亿元，环比增加1.17亿元。 　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。