东方财富证券-房地产复兴专题一：从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望-230804

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（以下内容从东方财富证券《房地产复兴专题一：从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望》研报附件原文摘录）
　　【策略观点】 　　回顾过去20年，棚户区改造曾大幅助推了中国城市更新进程。如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。 　　中国人口拐点到达，2030年地产需求中枢较2020年可能降低四成。国务院发文对于包括7个超大城市和14个特大城市加大政策支持，推动城中村改造成为保障经济增长的重要一环。 　　在情景预测，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域30%比重。如果我们以货币化安置比例40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测： 　　情况一：未来十年在货币化安置比例70%情况下，年均拉动安置房建设投资3577亿，年均拉动商品房建设投资1.39万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额4.45万亿，相当于每年额外拉动投资7.7%。 　　情况二：未来十年在货币化安置比例60%情况下，年均拉动安置房建设投资4760亿，年均拉动商品房建设投资1.19万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额4.25万亿，相当于每年额外拉动投资7.4%。 　　情况三：未来十年在货币化安置比例50%情况下，年均拉动安置房建设投资5961亿，年均拉动商品房建设投资9936亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额4.05万亿，相当于每年额外拉动投资7.1%。 　　情况四：未来十年在货币化安置比例40%情况下，年均拉动安置房建设投资7154亿，年均拉动商品房建设投资7949万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额3.85万亿，相当于每年额外拉动投资6.7%。 　　城市更新需要通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等。综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金REITs等路径进行融资，包括城市更新产业基金等新模式有利于吸引更多社会资本进入。未来城市更新有望打造以人为本，城市空间革新，产业发展积聚，交通价值有机整合的几大理念。 　　中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点。随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。 　　【风险提示】 　　政策支持力度不及预期风险 　　全球经济衰退风险