民生证券-宏观专题研究：美国地产，真景气还是假反弹？-230803

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（以下内容从民生证券《宏观专题研究：美国地产，真景气还是假反弹？》研报附件原文摘录）
　　近期美国房地产数据的回暖吸引了海内外投资者的普遍关注。作为利率敏感性部门，美国地产缘何能在美联储加息周期尚未明确结束的情况下迎来反弹？这种反弹又能否持续？本文尝试对这两个问题进行解答。 　　地产数据回暖推升美国经济“软着陆”预期 　　今年年初以来，美国房地产景气度显著修复，主要是地产销售反弹所致。不过，美国地产并非全面复苏，数据仍呈现出明显的结构性特征。 　　第一，地产销售数据的反弹主要集中在一手房领域。新房销售同比增速大反弹的同时，美国成屋（二手房）销售增速仍然疲软。 　　第二，地产数据的复苏仍局限于销售端，目前未看到投资端的明显反弹。 　　历史经验表明，由于地产部门利率敏感度较高、且产业链条较长等原因，新房销售是美国房地产投资以及经济增长的领先指标，市场投资者因此对美国经济“软着陆”的预期大幅升温。 　　美国新房销售为何大幅反弹？ 　　对于美国新房销售推动因素的分析，可以简单分为供给-需求两方面。从数据上看，美国地产正面临“新房库存充足，新房销售火爆，但是新房价格向下；二手房库存不足，二手房销售疲软，但是二手房价格大反弹”的矛盾状况。 　　我们认为，供给端美国二手房库存太低，以致于无法满足购房者的需求，导致部分二手房需求转移至新房市场，造成了新房销售的火热。另一方面，去年年末以来美国房贷利率和房价的见顶回落提高了居民对住房的购买力，构成了新房销售在需求端的反弹因素。 　　美国房地产市场销售端的整体需求可能没有明显改善 　　既然目前美国房地产数据存在“切蛋糕”的情况（二手房需求向新房转移），那么“蛋糕有没有被做大”（即整体需求有没有明显的改善）将十分关键。 　　然而，当前美国居民的购房能力和购房意愿均为有数据以来最差水平之一。具体来说，当前美国居民住房购买力指数处于近30年来的低位，甚至低于08年次贷危机时期的水平；7月的消费者调查中，74%的人认为“当前并不是一个买房的好时机”，这一比例也远超次贷危机时期，与1970s和1980s年代沃尔克强硬加息时期相仿。 　　同时，美国房贷相关的高频指标表现也比较一般。美国抵押银行家协会统计的新申请房贷购买指数仍在底部盘旋，商业银行资产端住房抵押贷款规模的增速也已经见顶回落。 　　我们预计，美国目前新房销售的反弹趋势可能也很难持续 　　一个有意思的历史规律是，在美联储的加息周期末期，美国房地产市场景气度往往会出现与PMI相背离的反弹，比如2000、2007、2019和2023年。这背后的逻辑是：资本市场习惯性地“抢跑”美联储的宽松交易，导致市场中长端利率下行，从而刺激房地产销售及景气度反弹。 　　这种反弹能不能持续，通常取决于最后美联储是否可以兑现市场的降息预期。目前美联储受制于高通胀，无法兑现此前市场的降息预期。这意味着，这一轮美国地产景气度的反弹，可能是类似于2000年和2007年的“假反弹”。 　　同时，当下美国中小银行正面临流动性偏紧，且净息差收窄的困境，未来美国发生“信贷紧缩“的概率仍较高。2022年至今，中小银行是美国“宽信用”的主力，且信贷主要投放在房地产领域。这就意味着，未来美国可能出现的信贷紧缩或将进一步压制房地产市场。 　　风险提示：海外地缘政治发展超预期；美国居民地产需求超预期；海外央行货币政策超预期。