国盛证券-近期地产政策点评：2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点-230730

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（以下内容从国盛证券《近期地产政策点评：2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点》研报附件原文摘录）
　　需求端政策表述积极，进一步打开核心城市宽松空间。“适应房地产供求关系发生重大变化的新形式，适时调整优化房地产政策”预示着未来政策将更侧重于提振需求来解决供过于求的问题。结合目前全国多数城市需求端政策已接近顶格，这意味着一线城市需求端政策将会松动。住建部进一步明确了房地产需求端政策的放松方向，提及包括进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等。目前高能级城市首套首付比例、房贷利率依然偏高，有望逐步调降。此外，“认房不用认贷”支持的是“卖一买一”，认房不认贷预计从二线城市或一线郊区先开始，再逐步扩展至核心城市核心区域。 　　多个会议均提及城中村改造，推进提速需资金进一步支持。我们认为城中村改造不是棚改2.0，它与“棚改”在多个维度有着显著的差别，包括土地性质不同、补偿方式不同、资金来源不同。考虑到本身城中村改造项目周期长，涉及改造方案的协调、拆赔协议签订等多个节点，提速仍需资金进一步支持，整体还需关注政策支持的资金体量大小，以及以何种渠道予以资金支持。 　　首提“制定实施一揽子化债方案”。土地成交的持续低迷，将对地方财政形成显著压力。本次政治局会议首提“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，相关表述较此前会议更显积极。特别是提到要制定实施一揽子化债方案，我们预计政策将继续以地方化债为主、同时中央给予一定支持。具体需进一步关注落地细节，对环节地方财政起到实质性的效果。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为9.8%，领先沪深300指数5.28个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共108支，较上周增长11支，下跌股数为15支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为212.2万平方米，环比提升13.5%，同比下降38.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.3万方，环比15.1%，同比-4.0%；样本二线城市为108.6万方，环比14.0%，同比-47.3%；样本三线城市为36.3万方，环比9.3%，同比-47.4%。从今年累计30周新房成交面积同比看，样本30城共计8767.1万方，同比-1.4%；一线城市为2035.0万方，同比14.1%；二线城市为4912.1万方，同比-6.7%；三线城市为1820.0万方，同比-1.1%。 　　二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计116.5万方，环比增长22.9%，同比增长2.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为28.6万方，环比4.7%；样本二线城市为43.0万方，环比-0.4%；样本三线城市为45.0万方，环比84.2%。 　　信用债：本周共发行房企信用债11只，环比减少3只；发行规模共计80.76亿元，环比减少67.49亿元，总偿还量137.09亿元，环比增加69.82亿元，净融资额为-56.33亿元，环比减少137.31亿元。 　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。