光大证券-金科股份-000656-首次覆盖报告：业绩稳健增长可期，财务优化降档成功-210608

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全国化均衡布局稳步推进，投资重心重回高能级城市：截至2020年末，公司已进驻全国23个省（市），合计总可售面积超7100万方，覆盖当期销售面积倍数达3.2倍，可售资源充裕。

2020年公司新增计容建面2364万方，同比减少28.9%；土地购置额892亿元，同比增长0.5%；拿地成本3773元/平方米，同比增长41.2%，拿地均价/销售均价近三年维持40%安全线以下。

土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致，2020年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct至50.5%，土储质量提升利于公司盈利企稳。

销售稳健增长，巩固区域深耕护城河：2020年公司实现全口径销售金额约2232亿元，同比增长20%；重庆、江苏、浙江单省（市）销售规模超200亿元，四川、河南、山东单省销售规模超100亿元，区域深耕效果显著。

2021年公司全口径销售目标为2500亿元，同比增长12%。

2021年一季度，公司已实现销售额约491亿元，完成全年目标近20%；实现销售面积约475万平方米。

业绩短期内可兑现性较强，净利率小幅回升：2020年公司实现营业收入877亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.3亿元，同比增长23.9%。

我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高，原因包括：1）公司2020年合同负债1346亿元，覆盖2020年营业收入1.5倍；2）2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。

2021年公司计划竣工面积达2600万平方米，同比增加30%；3）2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。

此外，销售费率改善及投资净收益增加拉动2020年公司净利率提升1.7pct至11.1%。

财务指标更趋健康，三道红线降至绿档：2020年公司总有息负债976.5亿元，同比下降1.1%；一年内到期有息负债约325亿元，占比33%，负债规模及结构持续优化。

同期公司现金短债比小幅提升至1.3X；净负债率75.1%，同比下降45pct；剔预后资产负债率69.9%，同比下降5pct，达“三道红线”绿档要求。

盈利预测、估值与评级：基于公司当前结算基础及未来销售展望，并参考业绩指引与股权激励指引，我们预测公司2021-2023年EPS分别为1.39、1.56、1.72元。

现价对应2021-2023年预测PE分别为4.1、3.6、3.3倍；预测股息率分别为8.8%、9.9%、10.9%。

公司全国化布局稳步推进，拿地质量提升，业绩稳健增长，区域深耕优势明显，品牌溢价较强，积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点，为“三道红线”绿档企业，财务指标改善明显。

根据DDM估值模型，公司目标价7.13元，对应21年预测PE5.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：推盘销售不及预期；财务改善不及预期；业绩承诺兑现不及预期。