东吴证券-房地产行业跟踪周报：超大特大城市推进城中村改造，百城首套房贷利率跌至3.9%-230724

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（以下内容从东吴证券《房地产行业跟踪周报：超大特大城市推进城中村改造，百城首套房贷利率跌至3.9%》研报附件原文摘录）
　　投资要点 　　上周（2023.7.15-2023.7.21，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+3.4%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.1%，-0.6%，超额收益分别为4.4%、4.0%。29个中信行业板块中房地产位列第8。 　　房地产基本面与高频数据： 　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积210.6万方，环比-2.0%，同比-40.5%；2023年7月1日至7月21日累计成交660.1万方，同比-36.4%。今年截至7月21日累计成交9763.3万方，同比-1.1%。 　　（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积141.0万方，环比+0.5%，同比-5.7%；2023年7月1日至7月21日累计成交414.5万方，同比-8.2%。今年截至7月21日累计成交4772.0万方，同比+42.4%。 　　（3）库存及去化：14城新房累计库存9348.9万方，环比+0.4%，同比+0.1%；14城新房去化周期为14.3个月，环比变动+0.1个月，同比变动-0.2个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为10.9个月、8.9个月、15.5个月、38.2个月，环比分别变动0.0个月、+0.2个月、+0.1个月、+0.7个月。 　　（4）土地市场：2023年7月17日-2023年7月23日百城供应土地数量为365宗，环比-9.2%，同比-28.0%；供应土地建筑面积为2275.3万方，环比-5.4%，同比-19.9%。百城土地成交建筑面积1525.7万方，环比+1.2%，同比-67.6%；成交楼面价1842元/平，环比-50.4%、同比-4.6%；土地溢价率4.4%，环比-2.3pct，同比+1.1pct。 　　重点数据与政策：全国层面：国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。住房和城乡建设部鼓励老旧小区改造，贝壳研究院数据表明7月百城平均首二套房贷利率均较上月下降10BP，分别为3.90%和4.81%。地方层面：浙江全省除杭州市区外全面取消落户限制，杭州市区逐步取消年度落户名额限制。广州发布城中村改造条例征求意见稿。宁波、湖南湘潭、杭州、清远等多个城市放松公积金贷款政策，提高住房公积金贷款额度；深圳、广州、成都等多地响应城中村政策。 　　周观点：7月第3周新房成交数据环比小幅下降，同比降幅逾四成。二手房销售同比降幅缩窄至8%左右，地产基本面仍在下行通道中。我们认为若地产的疤痕效应在下半年持续，销售的恶化将会导致房企投资更加谨慎。政策方面上周国务院积极表态，稳步推进超大特大城市城中村改造，支持鼓励老旧小区改造，扩大居民提取公积金用于自住住房改造政策的支持范围。我们认为三季度可以期待更多供需两端的房地产政策。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。