加入VIP免费下载国盛证券-固定收益定期：城中村改造，影响有多大？-230723
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近期国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。城中村改造能否改变当前地产市场疲弱的态势，能否扮演此前棚改对地产市场类似的角色？这些问题成为市场关注焦点。回答这些问题，估算城中村改造可能的面积和投资规模是基础。 超大特大城市有哪些？估算本次城中村改造设计范围，首先要确定超大特大城市有哪些。根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。按这个标准，根据《2021年城市建设统计年鉴》，截止2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。需要说明的是，按人口普查数据确定的超大特大城市名单与此并不相同。但考虑到住建部是住房管理部门，因而我们以住建部口径为准。 城中村的范围如何确定？“城中村”是指城市建成区范围内仍然保留的实行农村集体所有制和农村经营体制的地区。这意味着城中村的土地性质依然是集体所有土地。根据人口普查数据，按住房来源分，城市住房可以分为租赁廉租公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买公有住房、购买经适两限房、自建住房、赠予及其他。其中和集体土地属性对应的城中村范围住房即自建住房。从七普数据来看，城市住房以商品房、购买二手房和租赁住房为主，居住在这三类住房中的户数占比达七成左右。而居住在自建住房里的户数只有10%左右。 对超大特大城市城中村规模的估计。我们使用同样的方法，通过各城市七普数据来估算各超大和特大城市城中村规模。需要说明的是，七普数据只提供了城市中居住在各类住房中的户数，并未直接提供住房面积。受制于数据限制，我们假定各类住房平均每户建筑面积相同，用各地城区平均每户住房建筑面积乘以自建住房户数来进行估计。然后除以普查数据抽样比例，得到各城市自建房面积估计结果。 超大特大城市城中村住房面积估算为2.9亿平方米左右。从估算结果来看，超大特大城市城中村住宅面积合计为2.87亿平米，其中青岛、广州、长沙等地城中村面积较大，分别为2756万平、2438万平和2362万平。而北京、上海、深圳则分别为1550万平、1206万平和690万平。合肥、哈尔滨、沈阳等地城中村面积较小，均不足500万平。 城中村改造为商品房之后，如果容积率不变，那么对应的商品房价值为5.7万亿元。我们用估算的各地城中村面积乘以各地最新的住宅平均价格（2023M6），如果城中村改造之后形成的商品房容积率和此前城中村的容积率相同，对应的商品房价值规模为5.7万亿。如果假定其中土地开发成本占四成，则对应的土地开发成本为2.3万亿左右。如果城中村改造在未来三年完成，每年的改造面积为1亿平左右，改造的土地开发成本为0.8万亿元左右，改造产生商品房销售额为1.9万亿左右，改造面积占去年商品房销售面积的7.1%，改造后形成的商品房价值占去年商品房销售额的14.3%。 城中村改造体量尚难以逆转当前地产市场走弱趋势。虽然政策着力推进城中村改造，以拉动内需。这将一定程度上缓和地产市场走弱趋势，但从体量上来看，尚难以改变地产市场走弱态势。到今年6月，商品房销售面积当月同比跌幅已经达到28.1%，销售额同比跌幅已经达到25.0%。城中村对销售7%-14%的提振作用可以缓解地产市场走弱压力，不足以逆转地产走弱趋势。并且分布上集中于超大特大城市，体量较大的广大三四线城市难以直接受益。 建议继续关注长债与二永，政策不确定性下降和可能的降息有望推动利率突破去年低点。近期基本面进一步走弱，流动性持续宽松。而政策不确定性有望在本月下旬落地，从经验来看，这将带来利率新的下行可能。同时，考虑到当前广谱利率下行压力，以及短期物价走弱和信贷压力，央行在8、9月存在进一步降息的可能。考虑到曲线的陡峭化，长端利率具有更大的配置价值。虽然利率已经接近去年低点，但考虑到广谱利率下行并创历史新低，付息压力的上升以及增长中枢的下移，长端利率中期大概率会创历史新低。而从触发因素来看，本月下旬政策不确定性的消失及后续可能的降息或成为催化因素。因而，我们继续建议关注长债和二永债。 风险提示：政策变化超预期，估计结果有偏差。
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（以下内容从国盛证券《固定收益定期：城中村改造，影响有多大？》研报附件原文摘录）近期国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。城中村改造能否改变当前地产市场疲弱的态势，能否扮演此前棚改对地产市场类似的角色？这些问题成为市场关注焦点。回答这些问题，估算城中村改造可能的面积和投资规模是基础。 超大特大城市有哪些？估算本次城中村改造设计范围，首先要确定超大特大城市有哪些。根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。按这个标准，根据《2021年城市建设统计年鉴》，截止2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。需要说明的是，按人口普查数据确定的超大特大城市名单与此并不相同。但考虑到住建部是住房管理部门，因而我们以住建部口径为准。 城中村的范围如何确定？“城中村”是指城市建成区范围内仍然保留的实行农村集体所有制和农村经营体制的地区。这意味着城中村的土地性质依然是集体所有土地。根据人口普查数据，按住房来源分，城市住房可以分为租赁廉租公租房、租赁其他住房、购买新建商品房、购买二手房、购买公有住房、购买经适两限房、自建住房、赠予及其他。其中和集体土地属性对应的城中村范围住房即自建住房。从七普数据来看，城市住房以商品房、购买二手房和租赁住房为主，居住在这三类住房中的户数占比达七成左右。而居住在自建住房里的户数只有10%左右。 对超大特大城市城中村规模的估计。我们使用同样的方法，通过各城市七普数据来估算各超大和特大城市城中村规模。需要说明的是，七普数据只提供了城市中居住在各类住房中的户数，并未直接提供住房面积。受制于数据限制，我们假定各类住房平均每户建筑面积相同，用各地城区平均每户住房建筑面积乘以自建住房户数来进行估计。然后除以普查数据抽样比例，得到各城市自建房面积估计结果。 超大特大城市城中村住房面积估算为2.9亿平方米左右。从估算结果来看，超大特大城市城中村住宅面积合计为2.87亿平米，其中青岛、广州、长沙等地城中村面积较大，分别为2756万平、2438万平和2362万平。而北京、上海、深圳则分别为1550万平、1206万平和690万平。合肥、哈尔滨、沈阳等地城中村面积较小，均不足500万平。 城中村改造为商品房之后，如果容积率不变，那么对应的商品房价值为5.7万亿元。我们用估算的各地城中村面积乘以各地最新的住宅平均价格（2023M6），如果城中村改造之后形成的商品房容积率和此前城中村的容积率相同，对应的商品房价值规模为5.7万亿。如果假定其中土地开发成本占四成，则对应的土地开发成本为2.3万亿左右。如果城中村改造在未来三年完成，每年的改造面积为1亿平左右，改造的土地开发成本为0.8万亿元左右，改造产生商品房销售额为1.9万亿左右，改造面积占去年商品房销售面积的7.1%，改造后形成的商品房价值占去年商品房销售额的14.3%。 城中村改造体量尚难以逆转当前地产市场走弱趋势。虽然政策着力推进城中村改造，以拉动内需。这将一定程度上缓和地产市场走弱趋势，但从体量上来看，尚难以改变地产市场走弱态势。到今年6月，商品房销售面积当月同比跌幅已经达到28.1%，销售额同比跌幅已经达到25.0%。城中村对销售7%-14%的提振作用可以缓解地产市场走弱压力，不足以逆转地产走弱趋势。并且分布上集中于超大特大城市，体量较大的广大三四线城市难以直接受益。 建议继续关注长债与二永，政策不确定性下降和可能的降息有望推动利率突破去年低点。近期基本面进一步走弱，流动性持续宽松。而政策不确定性有望在本月下旬落地，从经验来看，这将带来利率新的下行可能。同时，考虑到当前广谱利率下行压力，以及短期物价走弱和信贷压力，央行在8、9月存在进一步降息的可能。考虑到曲线的陡峭化，长端利率具有更大的配置价值。虽然利率已经接近去年低点，但考虑到广谱利率下行并创历史新低，付息压力的上升以及增长中枢的下移，长端利率中期大概率会创历史新低。而从触发因素来看，本月下旬政策不确定性的消失及后续可能的降息或成为催化因素。因而，我们继续建议关注长债和二永债。 风险提示：政策变化超预期，估计结果有偏差。
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