YY评级-22年报跟踪之南山开发：股权分散下的自身造血能力观察-230714

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（以下内容从YY评级《22年报跟踪之南山开发：股权分散下的自身造血能力观察》研报附件原文摘录）
　　在地产行业剧烈震荡的时代背景下，外部支持力度显得尤为重要。而中国南山开发（集团）股份有限公司（YY评级4）因前三大股东持股比例分散，属无实际控制人情形。那么在股东支持孱弱的背景下，公司自身造血能力如何？未来又将面临哪些压力？ 　　基于以上思考，结合经营与财务基本面，本文主要得出以下结论： 　　地产板块：销售疲弱，激进拿地导致盈利空间收缩 　　1）2022年销售表现大幅下滑，疲弱态势显著； 　　2）蓉城以外城市存量土储存在一定去化压力； 　　3）逆势拿地趋势明显，步伐激进，高溢价拿地带来盈利空间持续压缩； 　　4）合作开发项目主要合作方包含建发、保利、招商蛇口、越秀等央企及碧桂园、旭辉（已出险）、美的、万科、龙湖等民企，测算潜在回购支出约108.38亿元，潜在资本投入缺口约193.34亿元； 　　物流板块：竞争优势明显，但盈利能力边际承压 　　1）旗下宝湾物流与重资产类型的物流地产主体对比，可租面积和出租率位于行业前列； 　　2）2022年仓库出租率为87.2%，同比减少7.3个百分点，经济下行压力下市场需求减弱； 　　财务层面：有息债务规模攀升，举债主要流向非上市板块 　　1）鉴于上市公司具有较强的独立性，从长期股权投资和其他应收款来看，分别流向非上市板块14.87亿元和上市板块2.12亿元； 　　2）母公司未来偿债主要依赖上市公司分红、本部资产变现和非上市板块经营性利润。 　　整体来看，公司地产板块销售疲弱叠加激进拿地与合作开发扩张导致财务杠杆加大，自身造血能力羸弱。但考虑到运营主体为上市公司，具备较高的独立性，且集团举债资金主要流向非上市板块，因此，母公司未来偿债主要依赖上市主体分红、本部自身资产流动性与非上市板块经营性利润补充。