民生证券-全国调研系列报告之西南区域-一-：成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明-230721

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（以下内容从民生证券《全国调研系列报告之西南区域（一）：成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明》研报附件原文摘录）
　　西部中心城市，新一线榜上有名。成都是四川省省会，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市。全市总面积14335平方千米；2022年，成都GDP达20817.5亿元，同比增长2.8%，成为第七个GDP突破2万亿元的城市。常住人口达2126.8万人，常住人口城镇化率79.9%，户籍人口城镇化率68.8%。2022年城镇居民人均可支配收入54897元；农村居民人均可支配收入30931元。 　　房地产市场特点：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖。成都市区包括“老五区”、天府新区、高新区。2022年11月成都调整区域限购政策之前，实行较为严格的分区限购政策，不同购房资格所在区可购房区域亦不同。房价来看，市区（含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区和成都天府新区直管区，下同）的锦江、青羊区突破25000元/平，最低的金堂县不足7000元/平。郊区平均去化周期为21.52月，接近市区的两倍，去化的压力较大。 　　新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势。2022年成都商品住宅供应量有20%-30%的减少；成交面积1898.03万平米，同比下降24.49%；成交价17189元/平，同比上升12.86%。2023年上半年市区成交面积占比53.20%；郊区成交面积占比46.80%。多数区同比均有不同幅度的增加。2021年4月起，去化周期就呈震荡上升趋势，直至2023年3月起出现显著下降。2023年2月销供比达到1.84，4-5月在供应量显著减少同时销售量依旧稳中有升。整体而言，2022年成都住宅市场受疫情和整体经济影响，新房成交量同比有所下降。但进入2023年以来出现了较为明显的好转，未来市区的成交热度或将持续。 　　二手房市场：整体平稳，短期量价齐跌。2023年1-3月，疫情期间的购房卖方需求被快速释放，二手房成交量快速上涨，从1月的10161套涨到3月的28188套。购房价格来看，随着购房市场逐步恢复理性，成交价格在5月小幅下降。从购房供应结构来看，总体保持稳定，近期变化不大，主要以刚需为主，且有成交户型改善的趋势。 　　土地市场：快速复苏，拿地热情高涨。2022年成都土拍引入了抽签机制，采用“限房价，定品质，竞低价”的拍卖方式。总体降低了项目成本，激发了开发商的拿地意愿，对楼市有较为积极的影响。2022年成都完成四批次集中供地，涉宅用地成交151宗，占集中供地96.8%；成交建面546万平，占比96.6%；成交金额约为1191亿元。进入2023年，成都土拍市场有显著升温趋势。2023年上半年，成都土拍共成交42宗涉宅用地，其中28宗有溢价，占比66.7%；更有21宗溢价率14-15%并触顶，触发抽签机制，占比50%，反映了今年上半年土地市场的火热状况。其中，市区成交了22宗，21宗有溢价，占比95.45%，18宗触顶，占比81.82%；郊区成交了20宗，仅7宗有溢价，占比35%，2宗触顶，占比10%，体现了十分明显的城郊溢价分化现象。 　　投资建议：建议关注在成都在售、待售房源较多的保利发展、万科。 　　风险提示：政策变动风险，市场波动风险。